Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДС с продажи квартиры юридическим лицом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда юридическое лицо решает продать коммерческую недвижимость, оно должно быть готово к тому, что налоговая может заинтересоваться этой сделкой. Ведь продажа имущества юридическим лицом может быть потенциальным источником налоговых ошибок и мошенничества. Поэтому следует знать, какие правила и условиях происходит проверка и продажа недвижимости, чтобы избежать проблем.
Облагаются ли сделки купли-продажи?
Налог на добавленную стоимость уплачивается при купле-продаже недвижимости не всегда. Говоря об НДС, следует понимать, что он исчисляется, а значит, подлежит возмещению, только со сделок, в которых одна или обе стороны являются юридическими лицами. Физлица уплачивают НДФЛ и только в том случае, если реализация помещения проведена в течение первых пяти лет после приобретения имущества в собственность.
Сделки с жилой недвижимостью:
- Облагаются НДС, если реализуется жилой дом, не сданный в эксплуатацию.
- Не подлежат обложению НДС, при продаже завершенных объектов – квартир, комнат, домов, доли в помещении.
При купле-продаже коммерческой недвижимости НДС уплачивается с полученной с продажи суммы.
В РФ размер НДС с 01.01.2019 года равен 20%. В зависимости от ситуации он может исчисляться с прибыли или с выручки.
Продажа недвижимости: разные правила начисления дохода в бухгалтерском и налоговом учете
При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него. Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА). Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.
В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника. Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.
Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.
Все нормы права, которые касаются восстановления НДС с недвижимого имущества, сосредоточены в нескольких статьях Налогового кодекса. Согласно пункту 3 статьи 170, налог должен быть восстановлен тогда, когда имущество перестает использоваться в облагаемой НДС деятельности. По недвижимости применяется специальный порядок восстановления, правила которого описаны в пункте 6 статьи 171 и в статье 171.1 НК РФ. Согласно этим правилам, НДС с недвижимости восстанавливается не единовременно, а в особом порядке на протяжении 10 лет.
Надо отметить, что указанные нормы Кодекса действуют с начала 2015 года. Но это не значит, что особый порядок восстановления НДС с недвижимого имущества применяется с этого времени. Ранее аналогичные нормы были прописаны в старой редакции пункта 6 статьи 171 Налогового кодекса. Сегодня эта норма закона содержит положение о принятии к вычету входного НДС, который предъявлен подрядчиками, застройщиками или техническими заказчиками при капстроительстве незавершенных объектов.
Еще одна норма, которая регулирует принятие НДС по недвижимости к вычету — пункт 2 статьи 170 Кодекса. Она гласит, что входной НДС по приобретенному имуществу, в том числе недвижимому, которое применяется в необлагаемой НДС деятельности, вычету не подлежит, а включается в его стоимость.
Бывает, что имущество применяется компанией как в облагаемой, так и в необлагаемой НДС деятельности. В этом случае на основании пункта 4 статьи 170 НК РФ, в отношении суммы входного налога действуют следующие правила:
- она учитывается в стоимости имущества, которое используется для осуществления необлагаемых операций;
- она принимается к вычету по недвижимости, применяемой в облагаемых операциях;
- она принимается к вычету либо включается в стоимость самого имущества в той пропорции, в которой оно участвует в осуществлении облагаемых и необлагаемых операций.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:
- Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
- Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
- При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
- Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
- Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
- По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.
Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом
Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:
- категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
- имеет ли компания статус резидента РФ;
- Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.
Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:
- величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
- является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.
Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.
Косвенные налоги для юридических лиц в Турции
Налог на добавленную стоимость (НДС) взимается, если компания оказывает услуги, экспортирует и импортирует товары. Стандартная ставка НДС составляет 18%.
Некоторые компании уплачивают НДС по пониженным ставкам — в размере 1 или 8% от прибыли. Например, льготами пользуются юридические лица, которые поставляют сельскохозяйственные продукты: скот, хлеб или семена.
НДС уплачивается до 20-го числа каждого месяца.
18% Стандартная ставка НДС в Турции
Банки и страховые компании освобождены от уплаты НДС, но платят налог на банковские и страховые операции — Banking and Insurance Transaction Tax, BITT, — в размере 5%.
Налог на прирост капитала, полученный компанией, облагается налогом по ставке 23%.
Специальным налогом на потребление — Special Consumption Tax, SCT, — облагаются четыре группы товаров:
- Нефтепродукты, природный газ, смазочные масла, производные растворители.
- Наземные, воздушные и морские транспортные средства: автомобили, мотоциклы, самолеты, вертолеты, яхты.
- Алкогольные и газированные напитки, сигареты и другие табачные изделия.
- Некоторые потребительские товары, например икра, меха, мобильные телефоны, бытовая техника.
Продажа квартиры юридическим лицом
Недвижимость в Москве — хорошее капиталовложение. Необходимо понимать, что есть некоторые особенности налогообложения покупки, а также продажи недвижимого имущества. Юридические лица должны уплачивать ряд налогов как при покупке, так и при продаже недвижимости.
При этом на 1-е число месяца выбытия основного средства его остаточная стоимость еще включается в расчет базы по налогу на имущество. Ведь объект на эту дату еще числится в учете. А на 1-е число следующих месяцев года (если выбытие произошло в декабре, то на 31 декабря) данный объект основных средств уже списан, поэтому при расчете налога не учитывается. Это следует из п. 4 ст. 376, ст. 382 НК РФ.
Если на время владения недвижимостью иностранное юридическое лицо проводило работы по реконструкции или модернизации зданий, то такие расходы могут быть включены в налоговый вычет. Только есть одно условие: юридическое лицо должно предоставить документы, которые будут подтверждать, что такие работы проводились.
На основании выше изложенного, в рассматриваемой ситуации, при реализации квартиры прирост стоимости (в случае его наличия), определяемый как положительная разница между ее ценой реализации и балансовой стоимостью по бухгалтерскому учету (без учета переоценок и обесценений), подлежит включению в совокупный годовой доход ТОО.
В том случае, если юридическая особа принимает решение продать коммерческую недвижимость, ей нужно помнить о том, что затраты на налогообложение будут приличными. Налоги могут быть разными, прежде всего, это зависит от того, кем является на момент продажи юридическое лицо:
Но иногда налоговый вычет получить все же можно. Например, отец приобрел квартиру, а затем подарил ее своей дочери. В этой ситуации, у дочери нет права налоговую льготу, но отец такого права не лишается (если он работает). Для получения льготы, нужно:
После того, как рыночная цена на недвижимость резко возросла, это повлекло за собой и дальнейшее увеличение кадастровой стоимости недвижимости. Понятно, что вместе с ними, повысится и размер налогов, ведь в настоящий момент они начисляются именно исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Продажа квартиры юридическому лицу физическим лицом
Зачастую такое бывает, что квартиру хотят приобрести организации. Они приступают к поискам квартир через агентства или объявления. Чаще квартиры покупаются у физических лиц. Но ведь в современном мире часто за такими безобидными сделками скрывается обман. Как обезопаситься физическому лицу при продаже недвижимости юридическому лицу?
Какие нужны документы для покупки недвижимого имущества у физического лица:
- Паспорт покупателя.
- Регламент организации, которая покупает недвижимость у физического лица.
- Паспорт доверенной личности (если предприятие ведет деятельность через посредника), доверенность, протокол, который укажет полномочия представителя юрлица.
- Документ, который подтвердит право собственности на недвижимость.
- Кадастровый план на продаваемое жилье.
- Справка из жека.
- Справка из организации, которая ведет управление домом, об отсутствии задолженностей в коммунальных платежах.
Во время приобретения квартиры у физического лица либо маклера, довольно важно верно заключить соглашение. Однако, в данной ситуации может появиться проблема другого характера. Частное лицо, обычно, требует вносить залог, составляющий порой 40-50% от общей цены за недвижимость до того, как будет оформлено все документально и произойдет передача прав на недвижимое имущество.
Обратите внимание! Перед внесением денежных средств частному лицу обязательно удостоверьтесь, что недвижимость принадлежит данному человеку.
Как обезопасить свою фирму? Перед оформлением сделки требуется сделать заказ справки в органах регистрации о том человеке, который является владельцем квартиры. В данной справке будут указаны сведения об ограничениях и обременениях, находящихся на данном недвижимом имуществе.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
Об НДС при реализации физлицу квартиры, принадлежащей организации
Если вы покупаете основное средство, то можете принять весь уплаченный входной НДС к вычету. Это значит, что вы заплатите за квартал меньше НДС, уменьшив его на сумму входного налога. Чтобы воспользоваться вычетом, нужно соблюдать ряд условий.
Заявить НДС к вычету можно, если:
- Основное средство приобретено для использования в облагаемой налогом деятельности.
- Основное средство принято к учету, что подтверждено документами.
- Сумма налога подтверждается счетом-фактурой, оформленным по всем правилам.
Самый спорный пункт в этих условиях — принятие ОС к учету. Раньше налоговая говорила, что заявлять вычет можно только после того, как основное средство будет отражено на счете 01. Теперь же разрешают отражать его и на счетах 08 или 07 (письма Минфина от 17.07.2019 № 03-07-10/53067, от 18.11.2016 № 03-07-11/67999, определение ВАС от 25.02.2020 № 307-ЭС19-2823).
Если вы не покупаете, а сами создаете основное средство, к вычету можно принять НДС, который вы заплатили за материалы, работы и услуги, использованные для его создания.
Запрещено применять вычет, если компания работает на спецрежиме, получила освобождение от НДС или использует приобретенное ОС в необлагаемых операциях. В таком случае налог включается в стоимость основного средства и вписывается в расходы.
Если в вашей организации есть и облагаемые, и не облагаемые операции, входящий налог нужно распределять. Мы рассказывали об этом в статье «Раздельный учет НДС».
Предъявить НДС к вычету можно в течение трех лет со дня, когда вы отразили основное средство в учете. Вычет применяйте в полном объеме в том квартале, в котором выполнили все необходимые условия или в течение следующих трех лет.
Имейте в виду, что по основным средствам нельзя разделить вычет НДС на несколько частей. То есть его придется получать за раз, а не применять частями в разных кварталах в течение трех лет, как мы делаем, например, с импортными товарами или длительном капстроительстве. Поэтому, если вы купили дорогое оборудование и в течение квартала продавали мало, у вас может появиться НДС к возмещению, который скорее всего заинтересует налоговиков.
Продавать основные средства с НДС обязаны плательщики налога. По стандартному правилу реализация основного средства облагается НДС точно так же, как и продажа других товаров: на цену реализации начисляется 20% налога. Но не всегда это так. Правила меняются, если основное средство используется в необлагаемых налогом операциях и учитывается на балансе по стоимости вместе с входящим налогом.
Порядок расчета налога при продаже основного средства зависит от того, как вы учитывали его на балансе. Рассмотрим оба варианта.
1. Основное средство учтено по стоимости без входного НДС. Это стандартная ситуация. Входной налог не включается в стоимость, если вы принимаете НДС к вычету или покупаете основное средство у неплательщика этого налога. В таком случае НДС рассчитывайте так:
Цена продажи ОС (без НДС) × 20%
2. Основное средство учтено по стоимости с входным НДС. Это тоже допустимая ситуация. Чаще всего налог включается в стоимость, когда вы покупаете основное средство для использования в операциях, которые не облагаются НДС. Считайте по формуле:
(Цена продажи ОС (с НДС) – Остаточная стоимость ОС) × 20/120
Если цена продажи равна остаточной стоимости или меньше нее, то НДС с продажи будет равен нулю.
Входной НДС при продаже основного средства восстанавливать не нужно, даже если реализация стала убыточной. Все случаи восстановления входного налога перечислены в п. 3 ст. 170 НК РФ.
Все нормы права, которые касаются восстановления НДС с недвижимого имущества, сосредоточены в нескольких статьях Налогового кодекса. Согласно пункту 3 статьи 170, налог должен быть восстановлен тогда, когда имущество перестает использоваться в облагаемой НДС деятельности. По недвижимости применяется специальный порядок восстановления, правила которого описаны в пункте 6 статьи 171 и в статье 171.1 НК РФ. Согласно этим правилам, НДС с недвижимости восстанавливается не единовременно, а в особом порядке на протяжении 10 лет.
Надо отметить, что указанные нормы Кодекса действуют с начала 2015 года. Но это не значит, что особый порядок восстановления НДС с недвижимого имущества применяется с этого времени. Ранее аналогичные нормы были прописаны в старой редакции пункта 6 статьи 171 Налогового кодекса. Сегодня эта норма закона содержит положение о принятии к вычету входного НДС, который предъявлен подрядчиками, застройщиками или техническими заказчиками при капстроительстве незавершенных объектов.
Еще одна норма, которая регулирует принятие НДС по недвижимости к вычету — пункт 2 статьи 170 Кодекса. Она гласит, что входной НДС по приобретенному имуществу, в том числе недвижимому, которое применяется в необлагаемой НДС деятельности, вычету не подлежит, а включается в его стоимость.
Бывает, что имущество применяется компанией как в облагаемой, так и в необлагаемой НДС деятельности. В этом случае на основании пункта 4 статьи 170 НК РФ, в отношении суммы входного налога действуют следующие правила:
- она учитывается в стоимости имущества, которое используется для осуществления необлагаемых операций;
- она принимается к вычету по недвижимости, применяемой в облагаемых операциях;
- она принимается к вычету либо включается в стоимость самого имущества в той пропорции, в которой оно участвует в осуществлении облагаемых и необлагаемых операций.
Я продал или собираюсь продать недвижимость
- Если вы приобрели квартиру в собственность в 2016 году или позже, то минимальный срок владения – 5 лет. Именно поэтому, если бы вы хотите продать такую квартиру в 2019 году, вам нужно будет подавать декларацию и считать НДФЛ. Если же вы приобрели квартиру до 2016 года, минимальный срок владения составляет также 3 года.
- А вот в 2021 году минимальный срок для таких квартир возможно снизят до 3 лет.
- Однако, снижение срока возможно только при наличии в собственности только единственного жилья. Поэтому, если в вашей собственности есть еще жилье или вы участвуете в долевой собственности, минимальный срок владения составляет также 5 лет. Но если вы купили новую квартиру в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года.
- Если вы получили квартиру в наследство, в подарок или при приватизации, ее можно продать через 3 года.
- При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
Налогово-бухгалтерские изменения — 2022
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Продажа жилого помещения НДС
БЮДЖЕТНЫЙ УЧЕТБУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТБЮДЖЕТНАЯ ОТЧЕТНОСТЬЗАКОНЫ И ПРАКТИКАПРОЧИЕ МАТЕРИАЛЫ Фактически НДС — это налог на добавленную стоимость, который начисляется для покупателя. НДС складывается на всех этапах производства товара и туда включаются все дополнительные расходы, которые несет производитель. Эта сумма должна уплачиваться раньше, чем конечная стоимость товара именно в порядке возникновения расходов, фактически, конечно, эта сумма просто включается в общую стоимость товара. Однако существует перечень имущества, которая не облагается НДС. Облагается ли НДС продажа квартир?
Нет, это имущество входит в перечень как раз того имущества, которое не облагается налогом на добавленную стоимость вне зависимости от того, кто является покупателем и продавцом в плане собственности.
Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение
НДС не облагается такой вид покупки или продаже. Недвижимость является отдельной формой, которая облагается только НДФЛ вне зависимости от того покупаете/продаете ли вы это юридическому или физическому лицу.
Например, юридическое лицо решило приобрести 5 квартир на этапе строительства для дальнейшей реализации, само юридическое лицо занимается иной деятельностью, но решило заработать на этом. При заключении договора юридического лица со строительной организацией сумма договора составила 6 250 000 рублей. По факту только эта сумма была оплачена застройщику. Через год строительная организация выдала сертификаты на 5 учредителю юридического лица, на которого был оформлен договор. После реализации этих 5ти квартир по цене 2 000 000 рублей, юридическое лицо получает конечный доход в размере 10 000 000 рублей, которые также являются конечной суммой, которую получает продавец. В этом случае уплачивается только 13% НДФЛ, а НДС в размере принятом в нашей стране 18% не уплачивается ни одной стороной.