Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем разница между апартаментами и квартирой в Сочи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилое помещение – это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
2.1 Цены
Квартиры стоят дороже, чем апартаменты, так как застройщик жилого многоквартирного дома изначально несет более высокие расходы, связанные с получением всей необходимой разрешительной документации.
Разница в стоимости апартаментов и квартир в среднем достигает 30% в зависимости от проекта. Это связано с тем, что застройщик несет меньшие расходы на строительство и может позволить выставить объект по сниженным ценам без ущерба прибыли.
2.2 Налоги
Налог на имущество
Налог на имущество собственников квартир рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Площадь квартиры умножается на кадастровую стоимость квадратного метра, а затем на ставку налога. Ставка налога на имущество в отношении жилых помещений устанавливается в каждом регионе решением местных властей. Собственники апартаментов также должны платить имущественный налог, который, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении апартаментов есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%.
Налоговые вычеты и льготы
При исчислении имущественного налога на квартиру предусмотрен необлагаемый налогом вычет стоимости с одного жилого объекта недвижимости: 10 кв. м — для комнат, 20 кв. м — для квартиры и 50 кв. м — для дома. То есть налогооблагаемая база будет равна площади квартиры минус 20 кв. м. Кроме того, законом предусмотрены льготы для 15 категорий граждан, которые освобождены от налогообложения.
Также при покупке и продаже квартиры, собственник имеет право на получение налогового вычета по уплаченному ранее налогу на доход физических лиц (НДФЛ). В случае покупки жилья максимальный размер возврата достигает 2-3 млн рублей, а при продаже – 1 млн рублей.
Налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не только не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. м.), но и вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке апартаментов.
Земельный налог
До 2015 года собственники квартир были обязаны платить налог на землю, находящуюся в общей собственности жильцов многоквартирного дома. Однако этот платеж был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю.
Собственники апартаментов, как и собственники других помещений в любом здании, также имеют право на долю земельного участка, на котором расположено это здание. В связи с этим они обязаны платить налог на землю. Земельный налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади апартаментов.
2.3 Коммунальные услуги
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам для потребителей, установленным поставщиком воды, электричества и тепла. Уровень этих тарифов определяют власти в соответствии с законодательством РФ о регулировании цен.
Как правило, коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышенный коэффициент. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение – 8%, на тепло – 25%, на электричество – 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). Точная стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов, установленных для нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией и поставщиком коммуналки.
Существуют ли риски при покупке?
Основное отличие жилого помещения от квартиры (апартаментов) заключается в том, что сделки купли-продажи жилых помещений в строящихся домах проходят по договору инвестирования, который не защищен действием ФЗ №214, поэтому очень важно быть полностью уверенным в надежности застройщика.
Бывают случаи, что люди, которые сталкиваются с покупкой жилья впервые, отказываются от поиска недвижимости в сегменте жилых помещений, переживая о том, что такое жилье принесет немало забот. В действительности же рисков при покупке жилого помещения нет, если вы уверены в надежности застройщика.
Будьте внимательны! При покупке недвижимости внимательно изучите надежность застройщика. Человеку, не связанному с рынком недвижимости, обычно крайне сложно сориентироваться с тем, какие подводные камни ожидают его в русле приобретения жилья и как обойти их с наименьшими для себя потерями. Сделать это самостоятельно невозможно. Доверьте выбор компании и объекта профессионалам со своим штатом юристов.
Специалисты агентства «Элитный Сочи» предоставят любую информацию по заинтересовавшему вас объекту. Предложат подходящие варианты от эконом до бизнес, проверят застройщиков и объекты по всем параметрам. Учтем ваши пожелания и мнение на каждом этапе, проконтролируем банки, увеличим шансы на кредит или ипотеку, расскажем все факты о месте где располагается строение (в том числе и минусы), подскажем какой район лучше и нужна именно вам, какие подводные камни вас ждут в первую очередь и многое другое.
Кто управляет домом, где находятся апартаменты и квартиры
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.
Это самый распространенный вид сочинской недвижимости, по некоторым данным занимает до 60% жилого фонда. В других регионах страны такого плана постройки признают самостроями и сносят без сожаления по решению суда. Однако, Сочи, как я уже писала – как будто другой мир, с иными законами и правилами.
Итак, откуда берётся жилое помещение? Изначально есть земля с назначением – для индивидуального жилищного строительства, либо и вовсе земля садового товарищества.
Застройщик получает разрешение на строительство индивидуального жилого дома высотой 3 этажа (выше нельзя по закону), и строит такой дом.
После того, как дом построен, заказывается проект реконструкции здания, на основании которого достраивается ещё несколько этажей.
После этого застройщик обращается в суд, и через суд признаёт право собственности на весь дом в целом. Затем дом делится на отдельные жилые помещения, которые уже реализуются новым собственникам.
Апартаменты и квартира в чем разница
| Параметр | Апартаменты | Квартира |
|---|---|---|
| Назначение | Жилое и коммерческое использование | Исключительно жилое использование |
| Право собственности | Обременение права собственности | Полное право собственности |
| Регистрация | Невозможна регистрация постоянного места жительства | Возможна регистрация места жительства |
| Цена | Часто выше, чем у квартир | Обычно ниже, чем у апартаментов |
| Тип отделки | Часто премиум класса | Часто стандартная отделка |
| Коммунальные платежи | Обычно дороже, чем у квартир | Обычно дешевле, чем у апартаментов |
| Инфраструктура и сервисы | Часто имеются дополнительные услуги и сервисы | Обычно стандартная инфраструктура района |
| Возможность сдачи в аренду | Возможно сдавать в краткосрочную и долгосрочную аренду | Обычно возможно сдавать только в долгосрочную аренду |
| Налоги | Обычно выше, чем у квартир | Обычно ниже, чем у апартаментов |
| Ипотека | Возможна, но условия могут быть хуже | Возможна, часто с более выгодными условиями |
Апартаменты или квартира: что выбираем
Перевод апартаментов в квартиру ― сложный процесс. Лучше сразу определитесь с подходящим вариантом.
Выбирайте апартаменты, если:
- хотите купить недвижимость ближе к центру и сэкономить;
- вам не нужна постоянная регистрация по месту жительства. Например, вы уже зарегистрированы в другом месте;
- будете сдавать недвижимость в аренду. За счёт более низкой цены апартаменты наверняка окупятся быстрее, чем квартира;
- уже получили максимальный налоговый вычет, поэтому ничего не теряете;
- не используете для покупки льготную ипотеку или маткапитал;
- готовы переплатить за коммунальные услуги;
- вас не пугает повышенный налог на имущество;
- вам по душе жизнь в шумных районах с множеством развлечений рядом;
- не беспокоит, что по соседству будут коммерческие помещения, а в районе, возможно, не будет школ, детских садов, поликлиник.
Покупайте квартиру, если:
- хотите получить постоянную регистрацию по месту жительства;
- выбираете жильё для дальнейшей перепродажи. Считается, что апартаменты перепродать сложнее, чем квартиру. Покупателя могут оттолкнуть невозможность постоянной регистрации по месту жительства, отсутствие налоговых вычетов и сложности с социальной инфраструктурой;
- хотите получить налоговый вычет, использовать маткапитал или взять льготную ипотеку;
- выбираете жильё, которое соответствует строгим нормам и стандартам;
- у вас есть дети и вы хотите, чтобы садик, школа и поликлиника были под рукой;
- стремитесь сэкономить на коммунальных платежах и имущественном налоге;
- не желаете жить в окружении офисов, студий, магазинов и предпочитаете спокойные «зелёные» районы.
Что такое апартаменты?
С формальной точки зрения апартаменты — это нежилые, но по характеристикам и удобствам практически не уступающие квартирам помещения, в которых можно жить. Как правило, в Москве они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто — в очень удачных районах на месте бывших промзон, где невозможно жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома.
20% от общего предложения по площади на первичном рынке Москвы составляют апартаменты.
Апартаменты или квартира: что лучше
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть плюсы и минусы апартаментов по сравнению с квартирой. Для некоторых такой вариант покупки действительно будет более выгодным и интересным.
К преимуществам апартаментов стоит отнести:
-
новые современные здания;
-
расположение в центральных районах города;
-
наличие консьержа, охраняемой стоянки, парковки, штата уборщиц;
-
цена ниже на 10–30% —ключевой плюс апартаментов перед квартирой;
-
можно использовать для коммерческой деятельности;
-
не нужно платить за капремонт.
Минусы апартаментов:
-
помещение имеет статус нежилого;
-
при покупке, в том числе в ипотеку, невозможно использовать материнский капитал или воспользоваться госпрограммой со сниженными ставками;
-
мало прав у собственника единичного объекта, он ничего не решает;
-
комплексы могут возводиться в районах без подходящей для семей инфраструктуры (школ, детских садов);
-
более высокие коммунальные услуги;
-
соседями могут оказаться кто угодно, представляющие любой вид бизнеса;
-
не положен налоговый вычет;
-
могут забрать за долги, даже если это единственная недвижимость гражданина;
-
более высокий налог.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Самое главное отличие — апартаменты стоят значительно дешевле квартир. Так происходит потому, что с юридической точки зрения апартаменты — это нежилое помещение. В Жилищном кодексе такого термина нет, к жилым помещениям он относит только дома, квартиры и комнаты. Зато апартаменты упоминаются в Положении о классификации гостиниц: здесь это гостиничный номер площадью от 40 м², в котором есть минимум две комнаты и мини‑кухня. Почти как квартира, только не в жилом доме, а в гостинице.
На практике многие апартаменты располагаются в жилых комплексах. В этом случае они практически не отличаются от обычных квартир: здание соответствует требованиям, которые предъявляют к устройству инженерных систем, теплоизоляции и уровню естественного освещения в жилых помещениях, по соседству находятся не магазины и офисы, а другие квартиры.
Почему эта недвижимость так увеличивается в цене?
Адлерский район Сочи по праву является одним из самых привлекательных для туристов со всего мира. Именно на него приходится наиболее высокие показатели посещаемости в 2016 году:
- Чтобы оказаться у пляжа, достаточно пройти 20-30 метров;
- Здесь великолепно развита инфраструктура, со всеми разнообразными объектами для досуга, отдыха и активного времяпровождения;
- Рядом с этой зоной находятся курорты Красной поляны, постройки, использовавшиеся во время Олимпиады, и прочее;
- Территория постоянно охраняется и относится к бизнес-сегменту.
Расположение и окружение
Когда выбираете место для проживания в Сочи, важно учесть расположение и окружение объекта. Квартиры и апартаменты в Сочи могут находиться как в центре города, так и в пригороде или на побережье Черного моря.
Апартаменты в центре города позволяют насладиться шумными улицами, разнообразными магазинами, ресторанами и развлекательными заведениями, которые находятся в непосредственной близости. Кроме того, апартаменты в центре удобно расположены относительно основных достопримечательностей и туристических объектов.
Апартаменты, расположенные на побережье Черного моря, позволяют насладиться великолепными пляжами и уникальным морским пейзажем. Возможно, в вашем апартаменте будет вид на море, что создаст особую атмосферу и ощущение близости к природе.
Если вы предпочитаете спокойную и уединенную обстановку, то квартиры в пригородах Сочи станут отличным вариантом. Отсутствие большого количества людей и машин позволит вам насладиться природой и тишиной.
| Апартаменты | Квартиры |
|---|---|
| Можно выбрать вариант в центре города | Могут находиться в разных районах города |
| Расположены ближе к основным достопримечательностям | Расположены в разных частях города |
| Могут иметь вид на море | Могут иметь вид на горы или город |
| Больше шума и развлечений | Более уединенная обстановка |
Готовые и строящиеся апартаменты Краснодара
Хотите купить апартаменты в Краснодаре? У нас есть предложения от ведущих застройщиков города. Мы забронируем для вас планировку, лично покажем объект или поможем купить апартаменты дистанционно. Для этого не нужно приезжать в Краснодар. Посмотрите планировки в готовом комплексе Pushkin Apartments & Loft и в строящемся проекте Depelopmenz Plaza.
Ответим на любые вопросы об апартаментах и подберем для вас лучшее решение для инвестиций в аренду или обустройства собственного уютного дома.
В поисках элитной недвижимости в Краснодаре? Компания Новостройки.SHOP поможет подобрать квартиру с самыми лучшими характеристиками под Ваш запрос. Воспользуйтесь сайтом и посмотрите все ЖК на карте или пройдите опрос что бы подобрать недвижимость под ключ с экспертами компании.
Другие важные моменты
У жилых помещений, да и у квартир могут быть неполадки с коммуникациями. Как минимум, проверяйте канализацию. Многие дома до сих пор оснащены септиками, хотя администрация Сочи обязала горожан подключиться к центральной канализации.
Среднестатистическая сочинская квартира обязательно оснащена газовым котлом, что станет еще одной особенностью покупки квартиры в Сочи для жителей других регионов. Если котла нет, владельцу придется купить его самостоятельно. Стоимость 200 000–500 000 рублей.
Из-за горной местности первый этаж дома может по факту быть цоколем. Также нюанс сочинской недвижимости – это то, что черновая отделка включает только остекление и установку входной двери. А стоимость ремонта гораздо больше, чем приезжие из других регионов России могут подумать.
Преимущества квартиры в Сочи
Если Вы решили приобрести квартиру для постоянного проживания в этом курортном городе, то стоит знать о тех преимуществах, которые Вы приобретаете.
- В новых жилых комплексах предусмотрена охрана помещений и консьерж на первом этаже, так что Ваше имущество будет всегда под присмотром.
- Современные ЖК строятся в разных районах города, но предусматривается сразу хорошее транспортное сообщение, а значит добраться до центра города не представляет сложности.
- В новостройках уже развита инфраструктура, поэтому, как правило, поблизости находятся детские сады, школы, поликлиники, магазины, парки для прогулок и многое другое.
- Приобретая квартиру без отделки, Вы сможете воплотить любые свои дизайнерские решения и создать уникальный уют и комфорт в своем жилье.
- Можно подобрать ЖК в любом районе, где из окон высотного дома будет открываться прекрасный вид на горы или море.
Отличия от обычных квартир
Прежде чем стать владельцем роскошных и комфортабельных апартаментов, нужно знать, чем они отличаются от привычных всем квартир. Прежде всего, это необходимо для дальнейшей эксплуатации такого особенного типа жилья.
- Квартира относится к жилому фонду, апартаменты – нет.
- Квартира должна располагаться только в жилом доме, а апартаменты можно обустроить и в гостинице, и в офисном помещении (например, для ценных сотрудников).
- Как не удивительно, но квартира может обладать меньшей площадью, что сказывается на комфорте проживания в ней. Существует даже жилье до этих пор без удобств или они присутствуют частично. А в апартаментах наличие кухни и санузла обязательно по Госстандартам. Да и кому будет интересно дорогое помещение для проживания, пускай и временного, без удобств?
- Можно столкнуться и с разными проблемами при желании сделать перепланировку в помещении того или другого типа жилья.
Для перепланировки квартиры получится получить разрешения, если будущие изменения не опасны для прочности конструкции здания в целом, не приведут к рискам изменения, нарушения прочности стен и перекрытия. Часто для перепланировки апартаментов, не входящих в жилой фонд. Проще получить нужные разрешительные документы.