Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для оценки квартиры для ипотеки в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы решили купить или продать готовую квартиру с помощью ипотеки Сбера — в большинстве случаев отчет об оценке недвижимости делать не нужно. Это экономит — от 3 до 12 тыс. руб. денег клиентов за отчет и на 4 дня ускоряет выход на сделку.
Когда не нужен отчет об оценке стоимости недвижимости
Пилотный проект действует на территории всей страны за исключением республик Дагестан, Чечня, Ингушетия, Кабардино-Балкария, Северная Осетия, Карачаево-Черкессия.
Воспользоваться отменой отчетов об оценке можно не во всех случаях, даже если на первый взгляд сделка соответствует условиям пилотного проекта.
Когда отчет об оценке при покупке квартиры на вторичном рынке всё же потребуется:
- У объекта недвижимости деревянные стены
- По сделке уже заказан отчет об оценке
- Системе не удалось найти данные по дому
- Системе не удалось автоматически проверить стоимость объекта недвижимости
Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?
Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.
Какие документы нужны при оценке квартиры в новостройке для закладной?
Список документов довольно обширный. Он необходим, чтобы, с одной стороны, определить юридический статус недвижимости, а с другой – сформировать полное представление об объекте. Оценщику необходимо предоставить:
- Документ, показывающий, как была приобретена недвижимость в новостройке (например, договор о долевом участии, купли-продажи и др.).
- Копии учредительных документов компании-застройщика.
- Кадастровый паспорт квартиры, выписка из ЕГРН (их копии).
- Копия техпаспорта, выданного в БТИ (со сведениями об экспликации и поэтажном плане).
- Акт приёма-передачи (копия).
- Удостоверение личности заказчика оценки.
Сколько стоит оценка объекта недвижимости
Стоимость экспертизы нефиксированная — её определяет сама оценочная компания. Кроме того, на цену влияет и объект. Например, оценка участка в несколько гектаров обойдётся дороже, чем оценка для ипотеки двухкомнатной квартиры.
На законодательном уровне никак не закреплено, кто именно платит оценщику, но обычно это делает тот, кто её заказывает. В случае с ипотекой проводить оценку будут за счёт покупателя. Причём если банк всё же откажет в кредите, потраченные на услугу деньги клиенту не возвращаются. Именно поэтому на ранних этапах банк сначала сам изучает рынок и объект и только при отсутствии очевидных видимых причин для отказа требует от клиента профессиональной оценки.
В среднем стоимость услуги начинается от 2500 рублей.
Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки
Все зависит от того, кто делает оценку. Если оценку недвижимости делал банк, то для заемщика эта услуга бесплатна.
В остальных случаях стоимость оценки квартиры для ипотеки покрывает заемщик. Он же и заключает договор с оценочной компанией. Стоимость оценки зависит от типа недвижимости (квартира, дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, расположения населенного пункта, размеров и расположения самого объекта, дополнительных услуг оценщика. Например, в Москве оценка квартир стоит от 3 000 ₽, а жилых домов — от 5 000 ₽.
Стоимость отчета об оценке квартиры для ипотеки у разных оценщиков может отличаться. Воспользуйтесь калькулятором стоимости на сайте компании, чтобы рассчитать цену за отчет и сравнить, сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки у других компаний, и проверьте, предлагает ли оценщик скидки.
Кто оплачивает оценочные процедуры?
Оценочные процедуры для получения кредита оплачивает заемщик, оформляющий ипотеку на жилье. Плата вносится до выезда на объект без какого-либо права на получение компенсации затрат. Заказчик заранее должен предоставить пакет документов. Далее эксперт изучает, оценивает их и назначает день для осмотра и фотографирования жилого помещения.
Часто банковские организации взаимодействуют с аккредитованными ими оценщиками. В этом случае отчеты часто принимаются без доработки. В то же время банк не вправе ограничивать клиента, и последний имеет право обратиться в любую оценочную компанию. При этом кредитная организация будет тщательнее изучать все результаты, цифры и т.д.
Кто вправе проводить оценку недвижимости для ипотеки?
Оценить недвижимость могут специалисты, прошедшие обучение и имеющие соответствующий квалификационный аттестат. Они вправе работать от лица аккредитованной компании или по отдельному трудовому договору. Их деятельность проводится в рамках норм федерального закона, регулирующего оценочную деятельность в РФ, и иных правовых актов.
Если оценочные процедуры проводятся для банковских структур, то для последних выделяют следующие категории специалистов:
- Независимые эксперты – ими выступают оценочные компании, не соответствующие требованиям банка и не прошедшие аккредитацию кредитного учреждения. Финансовые организации не вправе не принимать отчеты таких компаний, но рассмотрение документов может затянуться.
- Аккредитованные банком – в категорию входят оценочные компании, выполняющие все условия кредитной организации, которые появляются в его списках и рекомендуются клиентам. В этом случае процедуры основаны на выгодном сотрудничестве. Банк получает компании, с которыми он уже работает по другим вопросам, и запрашивает отчеты, оформленные надлежащим образом. Оценщикам обеспечивается регулярный и стабильный запрос от потенциальных банковских заемщиков.
Оформление документов
Оценка квартиры для получения ипотечного займа предоставляется в виде отчета, где прописывается рыночная стоимость недвижимого объекта. Заключение представляет собой альбом, выполненный из листов формата А4 в бумажном варианте или в PDF. Обычно в документе больше 40 страниц. Оценка хранится в кредитном учреждении вместе с другими ипотечными документами.
В 2023 году большинство кредиторов начали практиковать электронные документы, поэтому отчет подписывается цифровой подписью для его заверения. Архивированный вариант документов отправляют заказчику на указанный им адрес электронной почты.
Нюансы при проведении оценки квартиры для одобрения ипотеки
При организации оценочных мероприятий следует учесть ряд нюансов:
- Банками установлен ограниченный срок действия отчетов – 6 месяцев. В зависимости от выбранной кредитной организации, сроки могут меняться. Рекомендуется уточнять их по телефону.
- Оценочные компании, обеспечивающие выезд специалиста на объект, готовят качественный отчет, и банки к ним не придираются.
- В заключении четко и ясно должны прописываться обоснования указанной цены. Самый известный и простой вариант: на основании действующих предложений на рынке с использованием корректирующих коэффициентов.
Как происходит оценка квартиры для банка?
Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.
Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.
Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.
Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.
Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.
Что влияет на оценку недвижимости?
Кроме перечисленных в разделе о методах оценки факторах, на итоговую стоимость влияет еще несколько параметров, которые учитывает грамотный эксперт:
- Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
- Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
- Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
- Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.
Напомним, сама квартиры оценивается по:
- Площади;
- Количеству комнат;
- Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
- Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
- Этаж – первый или последний дешевле.
Требования к оценщику.
Правовым фундаментом для проведения оценки являются следующие нормативные акты:
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности»;
- Приказ Министерства экономического развития от 14.04.2022 г. № 200 (Федеральные стандарты).
Как правило, у каждого банка есть свой проверенный перечень оценщиков, которые оценивают недвижимость для получения ипотеки. При этом, стоимость такой работы зачастую выше, чем если бы получатель кредита самостоятельно нашёл исполнителя. Кредитные учреждения делают ставку на то, что люди желают сэкономить время и силы, поэтому готовы переплатить. При этом, нередко такие «карманные» организации при банках намеренно завышают итоговую стоимость, что сказывается на повышенном размере страховки.
По закону, заёмщик имеет право обращаться в любое учреждение по своему выбору, если оно соответствует следующим критериям:
- Наличие профильного образования, членства в СРО;
- Наличие лицензии, а также договора страхования ответственности.
При этом имеется важный нюанс: если оценщик не находится в списке аккредитованных банком, то период принятия документов последним возрастает с 3 до 21 дня. Поэтому данный вариант подходит тем, кто не торопится с проведением сделки.
Как составляется оценочный альбом
Предварительный этап. В процессе беседы клиента и специалиста оговариваются цена работ и время их проведения. Заемщик представляет документы, необходимые для составления оценочного альбома:
-
выписку из Росреестра (ЕГРН) с актуальной информацией по недвижимости;
-
технический паспорт БТИ (для квартиры), поэтажный план и/или пояснение к архитектурному проекту;
-
ксерокопию необходимых страниц паспорта заемщика.
Выезд на объект. Специалист приезжает на место для визуального осмотра недвижимости. Эксперт фотографирует дом/квартиру определенным образом, после чего эта информация сопоставляется с полученными документами. Подтверждается, что незаконная перепланировка отсутствует. Если же она имеется, это указывается в отчете, а также сообщается, насколько она существенна: то есть нужно ли ее согласовывать в БТИ. Значительная перепланировка без узаконивания изменений может не устроить банк и стать причиной отказа в кредите.
Оформление оценочного альбома для ипотеки. При его составлении применяется комплексная оценка, включающая в себя доходный, сравнительный и затратный подходы. Это позволяет учитывать все важные детали:
-
положение объекта, например современный район или исторический центр, округ, инфраструктуру, транспортную развязку, близость производственных предприятий;
-
состояние здания, в котором находится оцениваемое жилье, количество этажей, материал стен и перекрытий (железобетон, кирпич), год строительства;
-
состояние квартиры, ее планировку, наличие/отсутствие лоджий или балконов, площадь, высоту потолков и т. п.
Что влияет на оценку квартиры?
Стоимость квартиры складывается из большого количества факторов. Наибольшее значение имеют базовые характеристики жилья, среди которых площадь, количество комнат, этаж, планировка, отделка, год постройки дома, материалы здания, дефекты или их отсутствие).
Не меньшую роль играет расположение объекта недвижимости. В некоторых случаях стоимость аналогичных квартир может отличаться на десятки процентов только из-за того, что одна из них находится в более удачном месте. Увеличивает стоимость жилья расположение в историческом центре города или рядом с благоустроенными парками, общественными пространствами или в районах с более развитой социальной инфраструктурой.
При оценке также могут учитываться и другие уникальные характеристики жилья, например, панорамные виды из окон или историческая ценность здания. Также оценщики всегда анализируют общую ситуацию на рынке недвижимости и корректируют финальные цифры в зависимости от средней стоимости схожего жилья.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Оценка квартиры для ипотеки требует внимательного изучения во всех деталях. Рассмотрим подробнее этапы, которые входят в процесс оценки:
- Предварительный анализ документов, предоставленных клиентом, оценщик изучает документы, связанные с недвижимостью, проводит первоначальный анализ объекта.
- Осмотр жилья: состояние, расположение, инфраструктуру, вид из окон.
- Анализ сравнительных объектов на рынке недвижимости. Оценщик анализирует стоимость квартир, которые представляют схожие характеристики с оцениваемым объектом.
- После анализа, выбирается метод оценивания и рассчитывается стоимость жилья, учитывая все факторы.
- Наконец, оценщик оформляет отчет, в котором приводит все расчеты, обоснование метода оценки.
Процесс оценивания жилья для ипотеки требует тщательного изучения объекта, знаний оценщика в области недвижимости.