Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор отчуждения недвижимого имущества другим лицам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это передача квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц. Право собственности бывшего владельца (или владельцев, если их было несколько) при отчуждении прекращается. Отчуждение — неотъемлемая часть для целого ряда сделок с недвижимостью, как возмездных (купля-продажа, рента), так и безвозмездных (дарение, пожертвование), как заключаемых по воле собственника, так и принудительно (взыскание за долги). В последнем случае чаще применяется термин «изъятие», но юридически смысл тот же: имущество отчуждается в пользу третьих лиц. Важно, что право собственности при отчуждении передается не на время, а бессрочно.
Что такое отчуждение недвижимого имущества
«Отчуждение, как правило, включает в себя три обязательных элемента: принятие решения о передаче вещи в собственность другого лица, фактическая передача вещи приобретателю (которая обычно оформляется актом приема-передачи), государственная регистрация права собственности за новым владельцем», — рассказывает старший юрист юридической фирмы «СВА-Групп», магистр юриспруденции МГЮА Евгений Арапов.
Какие есть особенности при отчуждении имущества
Принудительное отчуждение имущества. Положения ст. 35 Конституции РФ запрещают отчуждать имущество, если суд не вынес соответствующее решение. При этом есть еще одно условие, которое должно соблюдаться, если имущество принудительно отчуждается для государственных нужд: нужно обеспечить предварительное и равноценное возмещение.
Распространенный пример принудительного отчуждения имущества – продажа недвижимости физического лица, который приобрёл статус банкрота. Такая мера применяется, если данное имущество не является единственным объектом для проживания. Недвижимость продают с торгов, а права собственности переходят покупателю.
Отчуждение имущества физическим лицом. Такие сделки часто встречаются на практике, но их участники должны учитывать определенные ограничения. Например, положения ст. 575 Гражданского кодекса РФ запрещают физическим лицам передавать квартиру и коммерческую недвижимость юридическому лицу по договору дарения.
Еще один нюанс касается имущества, которое нажито супругами в браке. Такие объекты можно отчуждать, только если есть нотариально заверенное соглашение супруга(-и). Если собственник хочет продать свою долю в квартире, которая находится в совместном имуществе с другими членами семьи, порядок действия выглядит следующим образом:
- Владелец доли предлагает членам семьи выкупить ее. У них есть месяц, чтобы согласиться на сделку.
- Если в течение месяца совладельцы жилья не решили выкупить долю, человек может искать других покупателей.
- Владельцу доли нужно согласовать сделку с супругом (-ой), а также составить соглашение и заверить его у нотариуса.
Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)
Обратите внимание! В данном случае отчуждение имущества — это не просто подписание договора и передача вещи во владение, пользование и распоряжение иному лицу. Отчуждение недвижимого имущества — это сделка, требующая обязательной госрегистрации передаваемого в его рамках права (п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Физические лица могут отчуждать свою недвижимость различными способами, в т. ч. на основании договоров дарения, купли-продажи имущества. Физлицо также может внести имущество и в уставный капитал организации или пополнить таким образом состав имущества юрлица.
Операции с имуществом юрлиц имеют больше ограничений. Например, дарение между коммерческими организациями запрещено (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Отчуждение имущества – это сделка, в результате которой владелец недвижимости передает ее в собственность другому лицу. Осуществлять процедуру могут:
- граждане;
- компании;
- органы местного самоуправления.
В качестве принимающей стороны могут выступать:
- дееспособные граждане РФ;
- юридические лица, осуществляющие любой вид коммерческой и некоммерческой деятельности.
Процедура может происходить так:
- Купля-продажа. Собственник передает имущество гражданину или компании и получает за это деньги.
- Дарение. Недвижимость переходит от владельца иному лицу безвозмездно.
- Обмен. Собственник меняет жилье на другой объект недвижимости или какую-либо ценную вещь.
- Безвозмездная передача. Это изъятие недвижимости у владельца государством в принудительном порядке.
Какие документы нужны для отчуждения имущества?
Большая часть сделок по отчуждению имущества представляет собой продажу или передачу недвижимости. Другие варианты отчуждения (дарение или конфискация) на практике встречаются гораздо реже.
Перечень документов продавца для оформления договора отчуждения (продажа квартиры):
- Правоустанавливающий документ (который подтверждает его право на владение недвижимостью). Варианты приобретения:
- купил (договор купли-продажи);
- получил в подарок или обменял (договор дарения или мены);
- приватизировал (документ о приватизации);
- получил в наследство (свидетельство о праве на наследство).
- Правоподтверждающие документы (доказывают, что недвижимость принадлежит именно этому продавцу). С 1 января 2017 года государственную регистрацию недвижимости подтверждает выписка из ЕГРН. Туда же включен еще один важный пункт: о том, на квартире нет никаких обременений и арестов.
- Удостоверение личности продавца (паспорт).
- Копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Подписанный договор купли-продажи (именно он с юридической точки зрения фиксирует процесс отчуждения имущества).
- Факт перехода прав подтверждает только официальная госрегистрация прав в реестре. Где получают разрешение? После купли-продажи недвижимости нужно заказывать новую выписку из ЕГРН. Придется оплатить госпошлину и налог на продажу недвижимости (если квартира находилась в собственности меньше трех или пяти лет – зависит от момента покупки).
- Согласие супруги на продажу квартиры или доли в ней (если квартира приобреталась в браке). Все собственники недвижимости должны быть согласны на продажу! А еще понадобится согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние.
Что является отчуждаемым?
Отчуждение имущества происходит путем передачи права собственности на какое-либо имущество от одного лица другому. Под отчуждаемым имуществом понимается любое имущество, которое может быть передано в собственность другого лица.
Среди отчуждаемого имущества можно выделить:
- Недвижимое имущество, включая земельные участки, квартиры, дома и другие постройки.
- Движимое имущество, такое как автомобили, мебель, техника, ценные бумаги и т.д.
- Интеллектуальная собственность, включая авторские права, права на товарные знаки или патенты.
- Доли в уставных капиталах предприятий и обществ.
Отчуждение имущества играет важную роль в экономической сфере, поскольку позволяет людям свободно распоряжаться своими активами и создавать условия для коммерческой деятельности. Однако при отчуждении имущества необходимо соблюдать правовые и процедурные нормы, чтобы избежать возможных споров или неправомерного присвоения имущественных прав.
Процедура отчуждения имущества
Одним из видов отчуждения имущества является изъятие. Изъятие имущества может происходить по решению суда или других компетентных органов в случае, когда имущество находится в незаконном владении или использовании. Также изъятие имущества может быть связано с нарушением закона или несовершеннолетними лицами.
Для осуществления отчуждения имущества существует определенный алгоритм действий. В первую очередь необходимо определить объект отчуждения – это может быть недвижимое или движимое имущество, доля в уставном капитале организации или иное имущество.
Далее следует определить порядок отчуждения имущества. Обычно это происходит через заключение сделки, нотариальное оформление или другим способом, предусмотренным законодательством. Важно учесть, что в некоторых случаях для осуществления отчуждения может потребоваться согласие других лиц или органов.
Нормативное регулирование процедуры отчуждения имущества осуществляется законом и иными правовыми актами. Они определяют права и обязанности участников отчуждения, а также порядок осуществления данной процедуры.
При отчуждении имущества важно обратить внимание на возможные риски и последствия. Например, при отчуждении недвижимости может возникнуть необходимость в уплате налогов или погашении долга перед кредиторами. Также следует учесть возможные споры или претензии со стороны третьих лиц.
В случае необходимости, для защиты своих прав и интересов при отчуждении имущества рекомендуется обратиться к адвокату. Адвокат сможет предоставить квалифицированную юридическую помощь и оказать поддержку при проведении данной процедуры.
Таким образом, процедура отчуждения имущества является важным и сложным правовым актом. Все действия при отчуждении должны осуществляться в соответствии с законом и обязательно учитывать права и интересы всех участников процесса.
Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость
Иногда жилье находится в собственности сразу нескольких лиц. В зависимости от того, выделены ли доли у собственников, недвижимость бывает совместной или долевой, от чего зависит процедура перехода прав к третьим лицам.
Например, отчуждение доли квартиры совместной общей собственности – это продажа или дарение третьим лицам имущества супругов. Если один из них, будучи в браке, приобрел долю в праве собственности (например, ½ квартиры), и это произошло не в порядке наследования/дарения, собственниками считаются оба супруга. Следовательно, продажа возможна лишь по согласию обоих.
Другое дело, если приобретенная ими квартира была разделена. Например, после раздела общей собственности каждый из супругов получил по ½ квартиры. В этом случае и муж, и жена могут свободно распоряжаться своими долями.
Неотъемлемое условие продажи доли квартиры – отчуждение части общего имущества в многоквартирном доме. Помимо личного, в МКД есть и общее имущество собственников:
- кладовые,
- подвальные помещения,
- паркоместа,
- подъездные пролеты и так далее.
Каждый из собственников имеет свою долю в нем, передать которую он может лишь вместе с квартирой. Таким образом, передача доли в праве собственности сопровождается отчуждением пропорциональной доли в общем имуществе.
Документы, необходимые для нотариального удостоверения договоров
- Правоустанавливающие документы:
- договор передачи и свидетельство о собственности на жилище,
- договор мены,
- договор купли-продажи,
- договор дарения,
- свидетельство о праве на наследство,
- свидетельство о государственной регистрации права, иные соглашения;
- Акт передачи квартиры по договору (для договоров, удостоверенных позже 01 марта 1996 года);
- Справка об оценочной стоимости квартиры — справка БТИ, поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт;
- Выписка из домовой книги — 2 экз.;
- Письменное согласие супруга (нотариально удостоверенное);
- При наличии несовершеннолетних детей необходимо разрешение из органов опеки и попечительства;
- Личное присутствие с паспортами сторон, участвующих в договоре. (паспорт должен быть не просрочен, соответствующая замена паспорта в 20 лет, 45 лет произведена);
- Для получения льгот по оплате:
- инвалидам 1 и 2 гр. — справка ВТЭК,
- для родственников — свидетельства подтверждающие родство.
Понятие и обязательные условия
Договор отчуждения недвижимого имущества – это документ, который формально оформляет передачу права собственности на недвижимость от одного лица к другому. Суть такого договора заключается в том, что владелец недвижимости передает её в собственность другому лицу, которое становится новым собственником.
Цена недвижимости – это одно из обязательных условий договора отчуждения. Стоимость имущества определяется по соглашению сторон как добровольно, так и на основании государственной классификации, форм, авторских и официальных цен. Важно отметить, что цена недвижимости должна быть указана в договоре отчуждения и является обязательной информацией.
Договор отчуждения недвижимого имущества должен содержать следующие обязательные условия:
- Сведения о недвижимости: адрес, площадь объекта, кадастровый номер и др.
- Описание предмета отчуждения: квартира, дом, земельный участок и т.п.
- Информация о стоимости: указание цены и способа её оплаты.
- Основание для отчуждения: причина, по которой собственник отказывается от права собственности.
- Согласие всех собственников: если недвижимость принадлежит нескольким лицам, необходимо получить их согласие на отчуждение.
- Добровольное отчуждение: согласие собственника отказаться от своей собственности.
Отчуждение недвижимости может быть как долей в общей собственности, так и полного имущества. Но в любом случае необходимо описать все объекты и имущество, которые планируются к передаче при отчуждении.
- Договор купли-продажи недвижимого имущества — основной документ, определяющий условия сделки;
- Свидетельство о праве собственности на недвижимость — удостоверяет право собственности на объект;
- Технический паспорт или иной документ, подтверждающий характеристики объекта недвижимости;
- Документы, подтверждающие право на продажу, если продающая сторона не является правообладателем (например, доверенность, согласие супруга и т.д.);
- Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
- Документы, подтверждающие платежеспособность покупателя (в случае кредитной сделки или ипотеки);
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
Особенности отчуждения недвижимости
- Классификация отчуждения недвижимого имущества: отчуждение жилого помещения, отчуждение земельного участка и другие виды отчуждения.
- Необходимость соблюдения определенных правовых формальностей при заключении сделки об отчуждении недвижимости.
- Установление цены на недвижимость при отчуждении.
- Наличие определенных ограничений и запретов при отчуждении недвижимости, например, наличие запрета на отчуждение недвижимости в случаях, предусмотренных законом.
- Наличие необходимых документов для заключения договора об отчуждении недвижимости, таких как свидетельство о праве собственности и т.д.
- Различные аспекты оформления договора об отчуждении недвижимости, включая тарифы и авторские права по оформлению документов.
Важно отметить, что отчуждение недвижимости может быть как добровольным, так и принудительным. В случае принудительного отчуждения имущество может быть передано государству или третьим лицам в соответствии с установленным порядком.
В заключение, отчуждение недвижимости имеет свои особенности, которые необходимо учесть при заключении сделки. Это важный процесс, который поможет обезопасить права и интересы собственника недвижимости и гарантировать юридическую защиту всех сторон.
Юридическое понятие недвижимости
В Гражданском Кодексе (ст. 130) юридическое понятие недвижимости определяется гражданскими правами собственника и вещной связью с землей, что, по сути, рассматривает земельный участок тоже как объект недвижимости.
- Главной специфической особенностью объекта недвижимости является техническая возможность перемещения на другой участок. Поэтому связь объекта недвижимости с землей может быть прямой или косвенной.
Юридическое понятие недвижимости — это система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Что, естественно, предполагает стационарное состояние объекта недвижимости и его использование вместе с земельным участком.
Кроме того, в юридическое понятие недвижимости включено понятие земельного участка, который не рассматривается, как какой-то фрагмент земной поверхности, а имеет точные характеристики, которые отражаются в юридических документах.
Основные показатели местности рассматриваются в единстве с функциональным назначением объекта недвижимости, не позволяя использовать землю изолировано. Фактор местоположения объекта недвижимости считается в проекте — уникальным показателем, даже если сам объект недвижимости возводился по типовому проекту. Этот фактор тоже включен в понятие недвижимости и характеризуется:
- Местоположением участка земли;
- Конфигурацией участка;
- Пространственной ориентацией земли;
- Размером земельного участка;
- Правом собственности на землю.
Принудительное отчуждение имущества на праве собственности
Вместе с тем ГК РФ содержит нормы, согласно которым отчуждение имущества — это не всегда решение, принятое субъектом права самостоятельно и по доброй воле.
Так, собственник имущества, которое в силу предписаний закона не может ему принадлежать (например, если отчуждаемое имущество — это вещь, относящаяся к объектам, оборот которых ограничен, п. 2 ст. 129 ГК РФ), должен произвести его отчуждение в установленные законом сроки (ст. 238 ГК РФ).
Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).
Еще один пример — это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
Вывод! Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.
Отчуждение доли в праве общей собственности в 2024 году
Необходимо отметить, что лицо, которое является участником общей доли, имеет право на определённую идеальную долю в этой собственности. В Гражданском Кодексе закреплено положение о том, что при продаже одним из собственников своей доли в праве общей собственности, другие участники имеют право купить эту долю. Это положение не распространяется на продажи с публичных договоров.
Лицо, которое продает долю собственности, должно поставить в известность других участников в письменной форме. В уведомление он должен указать цену и условия, на которых продаётся доля. В том случае, если другие участники общей собственности не купят продаваемую долю или откажутся от её покупки, то Продавец вправе продавать её на любых условиях и любому покупателю.
Обращаясь к нотариусу за оформлением сделки по продаже доли в общей долевой собственности, будьте готовы, что вас попросят принести доказательство того, что все участники собственности извещены о решении. Зачастую собственники общей доли добровольно предоставляют нотариусу отказ от права преимущественного приобретения этой доли.