Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи недвижимости с обременением в пользу продавца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жилье купили с использованием средств материнского капитала, то по закону все члены семьи, включая детей, должны получить в квартире доли. Только в этом случае можно продавать квартиру с маткапиталом или поменять ее на другую, например, большей площади. Но все это возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Если в квартире не были выделены доли детям и продавец не сказал покупателю об использовании маткапитала, то сделку могут признать недействительной. При этом вернуть деньги очень сложно.
Обременение в виде маткапитала
Чтобы продать доли детей, необходимо одновременно с этим купить на имя несовершеннолетних доли в другой квартире.
Причем стоимость этих долей должна быть не меньше стоимости тех, которые отчуждаются. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если эти требования не выполнить, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавцу придётся вернуть ему уплаченную сумму в полном объеме.
Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
-
техпаспорт недвижимости;
-
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
-
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
-
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
-
отчет об оценке объекта.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Риски для продавца ипотечной квартиры
Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.
Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.
Большинство юристов дают различные рекомендации о том, как составить Договор. Но правильными из них будут те, что основаны на нормативных актах действующего законодательства. К таким относится Гражданский Кодекс. В статье 339 части 3 главы 23 этого документа подробно описаны условия и форма, в которой должен быть составлен договор.
ВАЖНО !!! Обязательным требованием является письменная форма. В интернете существует огромное множество образцов договоров, которые необходимо проверить на соответствие нормам ГКРФ и заполнить, используя необходимые документы. Для полной уверенности в том, что договор будет составлен правильно, рекомендуется обратиться за юридической помощью.
На что стоит обратить внимание перед продажей
Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, перед началом поиска потенциального покупателя следует обратиться в банк, который выдавал заем, чтобы убедиться в возможности продажи. Иногда банки отказываются давать свое разрешение, если, например, кредит не погашен хотя бы наполовину. Условия и необходимые суммы для выплаты у разных банков могут отличаться. Перед началом продаж лучше заранее убедиться в том, что в квартире больше действительно никто не прописан.
К ним можно отнести:
- завещательный отказ, информацию о котором можно не вносить в реестр;
- оформленную доверенность на управление имуществом, которая, кстати, может заключаться и при опеке;
- наличие прописанных детей, которые не достигли совершеннолетия;
- наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации.
Чтобы проверить наличие скрытых обременений, необходимо попросить продавца получить расширенную выписку ЕГРП, так как сделать это может только собственник.
Если продавец сможет самостоятельно снять все обременения с квартиры, исчезнет необходимость снижать цену на недвижимость до 10% — 30%.
Кстати, осложнения могут возникнуть с теми жильцами, что в данный момент находятся в тюрьме, либо без вести пропали – за ними автоматически сохраняется право пользования, и возвращение упомянутых лиц может стать для покупателя неприятным сюрпризом.
Преимущества сделки с обременением
Единственным видом обременения, которое может быть наложено в пользу продавца, является залог имущества. Обычно залог возникает в связи с тем, что полная оплата производится после регистрации права собственности на недвижимость, т.е. после применения программы дозировки.
Частичная оплата и залог имущества в пользу предыдущего владельца имеет преимущества для обеих сторон.
- Покупатель может приобрести квартиру, оплатив часть общей стоимости, и получить банковский кредит.
- Продавец не теряет покупателя, готового заплатить указанную цену,
- недвижимость находится в обороте, а продавец застрахован от невыполнения обязательств покупателем.
3. 1. при подписании настоящего контракта стороны договариваются об обмене гарантиями поставки и оплаты товара.
Гарантия обеспечивает требование продавца оплатить товар, а также любые пени, штрафы, проценты и возмещения, связанные с ненадлежащим исполнением договора со стороны покупателя.
В случае отказа покупателя от обязательства по оплате гарантия исполняется в судебном или арбитражном порядке или с письменного согласия покупателя (признание требования).
При надлежащем исполнении обязательства сумма гарантии зачитывается путем взаиморасчетов с согласия продавца.
3. 1. 2. гарантия продавца.
3. 2. в случае просроченного или неисключенного товара продавец выплачивает покупателю процент от стоимости нерабочего товара за каждый день просрочки.
3. 3. 3. за необоснованный отказ или уклонение от оплаты товара (включая предоплату) покупатель уплачивает продавцу штраф в размере суммы отказа или уклонения.
3. 4 В случае несвоевременной оплаты товара (включая предоплату) покупатель уплачивает продавцу штраф в размере ежедневной оплаты за просрочку.
3. 5 В случае невывоза товара (в случае самовывоза со склада продавца) покупатель выплачивает продавцу уголовную статью в размере высокой стоимости товара. Ежедневная задержка, но менее %.
3. 6. если покупатель (полностью или частично) отказывается принять и оплатить предусмотренный договором товар (продукт), покупатель обязан возместить продавцу понесенный в связи с этим ущерб в процентах от стоимости товара (продукта).
3. 7. (Дополнительные штрафные санкции).
3. 8. Стороны приложат все усилия для разрешения возникающих разногласий только путем переговоров. В случае невозможности урегулирования путем переговоров, стороны обратятся в Арбитражный суд Российской Федерации.
4. прочие положения и условия.
Когда речь заходит о приобретении обременённого имущества, многие машут руками, утверждая, что выгода таких сделок минимальна, а риски слишком высоки. На это можно ответить тем, что каждая сделка требует индивидуального подхода, что в данном случае не является исключением. Проработав соглашение можно максимально снизить риски и получить полную выгоду от такой покупки.
Имущество может быть обременено по разным причинам:
- Арест имущества. Если собственник находится под следствием и в перспективе возможна реализация его имущества, на него накладывают такое обременение. Покупатели таких квартир рискуют остаться на улице, когда данная жилплощадь уйдёт с молотка;
- Ипотека или другие кредитные, залоговые обязательства. В данном случае, стоит не только поинтересоваться причиной продажи жилья, но и поставить в известность заёмщика, о том, что квартира меняет собственника. Заёмщик даёт своё разрешение на сделку, и лишь после этого сделка может быть оформлена.
- Имущество находится в аренде. Приобретая такое жильё, вы берёте на себя обязательства арендодателя, поэтому вопросы с настоящими жильцами придётся решать самостоятельно;
- Если одним из дольщиков является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В таких случаях требуется согласие органов опеки и попечителей на осуществление сделки;
- Жильё находится в ренте. Такое соглашение требует трёхстороннего заключения и происходит не выкуп имущества, как такового, а выкуп права ренты;
- Третьи лица прописаны в квартире;
- Обременение в пользу продавца.
✅ Документы, необходимые при оформлении ДКП при условии оплаты в рассрочку
Если нашелся покупатель, готовый оформить договор покупки жилья, собственнику необходимо заняться подготовкой документов. Заранее оформлять справки не стоит, поскольку через месяц они будут неактуальны. Для продажи жилья понадобится:
- паспорт собственника, если среди них ребенок — паспорт или свидетельство о рождении;
- свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье, или (с июля 2016 г.) выписка ЕГРН;
- кадастровый паспорт на квартиру, техпаспорт;
- передаточный акт;
- выписка с лицевого счета об оплате коммунальных услуг;
- справка (форма 9), полученная в жилищном комитете, о числе зарегистрированных в квартире лиц и снятых с регистрационного учета.
Выходом в таком случае может стать оформление ипотеки между частными лицами. Несмотря на то, что «кредит» у наших граждан стойко ассоциируется с банками, на самом деле само понятие не предполагает обязательного участия в сделке третьих лиц.
Рассрочка может оформляться как между частными лицами, так и между покупателем и застройщиком.
Согласно ст. 488 ГК РФ, оно подразумевает передачу имущества с условием оплаты его полной стоимости в течение определенного времени. При этом на товар налагается отягчение, то есть новый собственник не сможет продать или подарить его до момента полной выплаты всей положенной суммы продавцу.
Физические лица могут согласовать выплату стоимости квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, если покупатель ожидает получения средств. Договор при этом может быть составлен 3 видов.
- Задаток + единовременный платеж. Схема предполагает уплату покупателем первоначального задатка, который является гарантом намерения приобрести данный объект недвижимости. Оставшаяся часть суммы выплачивается одним платежом в установленный срок. Этот вариант подходит, если покупатель ожидает получения крупной суммы.
- Задаток + ежемесячный платеж. Этот вариант также предполагает уплату задатка, но основная часть долга возвращается частями. Сроки и частота выплат устанавливаются по соглашению сторон. Такая сделка может предполагать уплату покупателем дополнительных процентов и штрафные санкции за задержку оплаты. Срок договора – от 1 года.
- Помесячная оплата без задатка. Этот вариант редко встречается при заключении договора рассрочки между физлицами. Похожие условия могут предлагать застройщики при покупке квартиры в недостроенном доме. Договор заключается на продолжительный срок и предполагает большую процентную ставку по рассрочке.
Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий
Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2021 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:
- запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
- тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
- выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
- решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
- готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
- получаем согласие банка;
- готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.
Ипотека или рассрочка – что выгоднее?
Если покупателям оформление рассрочки выгодно всегда, поскольку избавляет их от необходимости оформления дополнительного кредита или ипотеки, то для продавцов предложение отсрочить момент расчетов влечет дополнительные риски.
Отношение к ипотеке и рассрочке для сторон будущей сделки разное. Текущие собственники предпочитают стандартный вариант оформления через банк, поскольку он выступит гарантом успешного завершения сделки и выплаты всей суммы в полном объеме после того, как объект недвижимости будет зарегистрирован Росреестром.
Желающие приобрести жилье предпочтут рассрочку вместо ипотечного договора, если есть возможность выплатить всю сумму продавцу в течение 0,5-1 года. Причина – в экономии на страховке и отсутствии обременений права собственности, которые свойственны ипотеке.
Наиболее распространены сделки с рассрочкой на рынке нового жилья, когда застройщик привлекает потенциальных покупателей через обещание зафиксировать сумму продажи, разделив ее на несколько платежей.
Когда речь заходит о приобретении обременённого имущества, многие машут руками, утверждая, что выгода таких сделок минимальна, а риски слишком высоки. На это можно ответить тем, что каждая сделка требует индивидуального подхода, что в данном случае не является исключением. Проработав соглашение можно максимально снизить риски и получить полную выгоду от такой покупки.
Имущество может быть обременено по разным причинам:
- Арест имущества. Если собственник находится под следствием и в перспективе возможна реализация его имущества, на него накладывают такое обременение. Покупатели таких квартир рискуют остаться на улице, когда данная жилплощадь уйдёт с молотка;
- Ипотека или другие кредитные, залоговые обязательства. В данном случае, стоит не только поинтересоваться причиной продажи жилья, но и поставить в известность заёмщика, о том, что квартира меняет собственника. Заёмщик даёт своё разрешение на сделку, и лишь после этого сделка может быть оформлена.
- Имущество находится в аренде. Приобретая такое жильё, вы берёте на себя обязательства арендодателя, поэтому вопросы с настоящими жильцами придётся решать самостоятельно;
- Если одним из дольщиков является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В таких случаях требуется согласие органов опеки и попечителей на осуществление сделки;
- Жильё находится в ренте. Такое соглашение требует трёхстороннего заключения и происходит не выкуп имущества, как такового, а выкуп права ренты;
- Третьи лица прописаны в квартире;
- Обременение в пользу продавца.
Процесс оформления продажи в квартиры между физическими лицами в рассрочку практически ничем не отличается от совершения сделки в общем порядке. Он имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать при подготовке документов.
Первое, что должны сделать стороны, – согласовать график выплат и порядок их осуществления. Договоренности следует зафиксировать в договоре купли-продажи с рассрочкой между физлицами и заверить его нотариально.
В большинстве случаев рассрочка предполагает внесение платежей в крупных размерах. Стоит предусмотреть передачу средств распиской в присутствии нотариуса. При возникновении спора этот документ подтвердит совершение оплаты в установленный срок и в полном объеме.
Какие документы необходимы для составления договора
Составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца требует предоставления определенного набора документов. Ниже перечислены основные документы, которые необходимы для правильного оформления такого договора:
- Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя: паспортные данные, ИНН;
- Документы, подтверждающие полномочия: в случае, если продавцом выступает представитель юридического лица, требуется предоставить документы, подтверждающие его полномочия;
- Документы, подтверждающие право собственности: свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект, подлежащий продаже;
- Документы, подтверждающие договор поставки или производства товаров: если предметом договора является производство или поставка товаров, требуется предоставить договор, который определяет условия поставки или производства товаров;
- Документы, подтверждающие согласие сторон на рассрочку платежа: в случае предоставления рассрочки по оплате, необходимо иметь соглашение сторон на рассрочку платежа;
- Документы, подтверждающие обременение в пользу продавца: для обеспечения исполнения обязательств покупателя перед продавцом, может быть предусмотрено обременение в пользу продавца, для чего требуется надлежащим образом оформить соответствующие документы;
- Прочие документы: в зависимости от особенностей сделки и обстоятельств, могут потребоваться и другие документы, которые будут оговариваться сторонами в договоре.
Указанные выше документы являются основными и необходимыми для составления договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца. Необходимо помнить, что перед составлением договора рекомендуется обратиться к юристу для консультации и проверки документов на соответствие требованиям законодательства.
Договор купли-продажи квартиры с обременением: риски продавца и покупателя, образец и пошаговая инструкция
При заключении договора купли-продажи недвижимости с обременением, таким как залог, основными рисками для продавца являются:
- невыполнение обязательств по кредиту, что может привести к принудительной продаже объекта и потери прав на него;
- непогашение кредита покупателем, что также может вызвать принудительную продажу недвижимости и убытки для продавца.
Для покупателя основным риском является потеря прав на недвижимость, если продавец не выкупит залог после получения денег за квартиру.
Для того чтобы составить договор купли-продажи недвижимости с обременением, необходимо:
- определиться с условиями сделки и их оформлением;
- заключить договор между покупателем и продавцом (с указанием всех условий сделки);
- зарегистрировать договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Преимущества такого договора заключаются в том, что покупатель может приобрести недвижимость дешевле, чем в случае покупки без залога. В свою очередь, продавец может решить свои финансовые проблемы, оставив за собой право выкупить залог после получения средств за недвижимость.
Образец договора купли-продажи квартиры с обременением
Договор купли-продажи квартиры с обременением – это договор купли-продажи недвижимости, в котором присутствует залог в виде обременения права собственности на квартиру. Это означает, что на квартиру наложено ограничение прав, которое будет снято только после полного расчета по договору.
Составить договор купли-продажи квартиры с обременением можно самостоятельно, но лучше это делать с помощью юриста. Он поможет соблюсти все нюансы сделки и обеспечить ее безопасность.
Преимущества договора купли-продажи квартиры с обременением заключаются в том, что продавец получает возможность использовать квартиру до полной оплаты, а покупатель – более низкую цену на недвижимость.
Регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением осуществляется в соответствии с законодательством. Для этого необходимо обратиться в органы регистрации недвижимости и предоставить все необходимые документы.
Отличие договора купли-продажи квартиры с обременением от задатка и ответы на часто задаваемые вопросы
Договор купли-продажи квартиры с обременением предполагает наличие на квартире обременения (залогом, правом аренды и т.д.), что может повлиять на условия сделки и риски ее участников.
Основное отличие договора купли-продажи квартиры с обременением от задатка заключается в том, что при задатке продавец получает денежные средства за будущую сделку, а при купле-продаже квартиры с обременением продавец может получить лишь часть денежных средств до снятия обременения.
Преимущества сделки с обременением для продавца заключаются в возможности продать квартиру быстрее, не дожидаясь окончания срока обременения, и привлечении к сделке дополнительных покупателей. Но в то же время продавец может столкнуться с риском, что если обременение не будет снято, то сделка не состоится.
Как составить договор купли-продажи квартиры с обременением? В нем следует указать информацию о продавце, покупателе, квартире, обременении и условиях сделки.
Некоторые часто задаваемые вопросы об обременении:
- Можно ли продать квартиру, на которой установлено обременение?
- Кто платит за снятие обременения?
- Как доказать, что обременение снято?