Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое переустройство нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Особенности правового регулирования перепланировки и переустройства нежилых помещений состоят в том, что правила их проведения никак не нормируются федеральным законодательством. Однако, в соответствии с пунктом 7.01 Правил, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170, проведение перепланировки и (или) переустройства разрешено в нежилых объектах недвижимости.
Где заказать проект перепланировки и как его согласовать?
Если Вы хотите получить проект перепланировки со всем комплектом сопроводительной документации и при этом не терять время на хождение по инстанциям, обратитесь в РОСПРОЕКТ.
Наши преимущества:
- оформление договора на оказание комплексной услуги;
- разработка проекта перепланировки высококвалифицированными специалистами в соответствии по действующим нормативным требованиям;
- выполнение всего цикла мероприятий, связанных с согласованием, выдачей заключений по проекту;
- изготовление технического плана на новый объект после перепланировки.
Проведение перепланировки (переустройства) нежилых помещений в МКД — этапы
Законодательная база, регулирующая осуществление работ по перепланировке и переустройству нежилых помещений:
- требования регионального законодательства — если субъектом РФ были приняты нормативные акты такого назначения;
- требования федерального законодательства — контроль работ осуществляется по аналогии с требованиями к жилым объектам
Какими именно законодательными актами следует руководствоваться, напрямую зависит от того, в каком населенном пункте располагается данный объект недвижимости.
Например, собственнику требуется провести перепланировку нежилых помещений в МКД, расположенных в Москве и Санкт-Петербурге. Как известно, в данных, двух самых крупных городах России есть специально разработанные нормативные акты, которые используются вместе с федеральным законодательством.
При проведении и согласовании перепланировки (переустройства) нежилых помещений, расположенных в МКД, собственнику необходимо разрешение на проведение работ от местной Жилищной инспекции (согласно статье 14 ЖК РФ). На территории Москвы таким ведомством является Мосжилинспекция, в Санкт-Петербурге — Межведомственная комиссия, расположенная при администрации района.
Общий список документов, который направляется для получения разрешения на перепланировку:
- заявление от собственника;
- правоустанавливающие документы на объект;
- проект перепланировки (переустройства);
- технический паспорт помещения;
- если при перепланировке запланированы работы, затрагивающие общедомовое имущество — протокол общего собрания собственников, разрешающий эти работы.
- если здание — объект культурного наследия — заключение органов власти, отвечающих за сохранность таких объектов.
Это общий список документов. Региональные нормативные акты могут добавлять свои требования к этому пакету документов.
Например, в Москве, согласно п. 1.2.3.1. требований Приложения 3 Постановления Правительства Москвы №508-ПП, вместе с проектом перепланировки в МЖИ предоставляется также заключение эксперта о том, что запланированные работы безопасны, а подготовленная документация соответствует требованиям законодательства, а также нормам СанПиНа. Это заключение готовит специализированная компания.
В Санкт-Петербурге требования к проекту перепланировки регламентируются Распоряжением №735-р (требования, размещенные в п. 2.6.2. Административного регламента).
Дополнительно для подготовки проекта перепланировки (реконструкции) недвижимости могут понадобиться следующие документы:
- поэтажный план;
- техническое задание на перепланировку;
- технический паспорт.
Перепланировка (переустройство) в нежилом здании — алгоритм проведения
Если перепланировка планируется в отдельно стоящем нежилом здании (торговый или офисный комплекс, складское здание), либо в некоторых его помещениях, то согласование в Жилищной инспекции проводимых работ не требуется (в отличие от МКД). Законодательно такое согласование нигде не обозначено.
Для проведения строительных работ по перепланировке или переустройству нежилых зданий не требуется разрешение (в соответствии с п.1 Приложения 2 Постановления №432-ПП). При этом проведение таких работ требует наличия технического заключения о состоянии конструкций объекта и допустимости перепланировки (п. 2.2 Приложения 2, Постановления №432-ПП). Данное заключение готовит проектная компания, которая готовила и проектную документацию. Главное условие — допуск СРО на такие работы.
Если перепланировка проводится в отношении нежилого здания, расположенного в Москве, то собственнику понадобится выполнить следующие действия.
- Заказать проект перепланировки (переустройства).
- Заказать тех заключение о безопасности и допустимости работ (при условии, что работы не требуют разрешения на строительство).
- При подготовке проекта нужно учитывать требования СНиП и ГОСТов.
- После проведения работ — заказать у кадастрового инженера техплан и подать его на регистрацию в Росреестр.
Подаваемый в Росреестр техплан должен в полной мере соответствовать подготовленному проекту перепланировки (в соответствии с ч.10, ст. 24 Закона №218-ФЗ). Специалисты бюро “РекПир” помогут в подготовке необходимой проектной документации, полностью соответствующей требованиям законодательства, а также осуществлении кадастрового учета проводимых изменений.
Как провести перепланировку (переустройство) нежилого объекта в МКД: этапы
Перепланировка (переустройство) нежилой недвижимости в МКД регулируется:
- региональным (муниципальным) законодательством — при наличии принятых актов соответствующего назначения в субъекте РФ (муниципалитете);
- федеральным законодательством — по аналогии с данными процедурами, проводимыми в отношении жилого фонда.
То, какие именно нормативы применять, зависит от того, в каком населенном пункте расположен конкретный объект недвижимости.
Условимся, что нам нужно перепланировать (переустроить) нежилые помещения в МКД, находящихся в Москве и Санкт-Петербурге. В двух крупнейших российских городах, как мы уже знаем, специальные региональные нормативы действуют и применяются, таким образом, наряду с федеральным законодательством.
Чтобы произвести перепланировку (переустройство) нежилого объекта в МКД, потребуется получить согласование на данную процедуру в местной администрации (ст. 14 ЖК РФ).
В Москве согласованием занимается Мосжилинспекция, в Санкт-Петербурге — Межведомственные комиссии при администрации районов.
В общем случае, в целях согласования в ответственный орган направляются (ст. 26 Кодекса):
- заявление;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- проект перепланировки (переустройства);
- техпаспорт помещения;
- если перепланировка либо переустройство невозможны без интеграции помещения с общедомовым имуществом — протокол общего собрания собственников, удостоверяющий их согласие на процедуру;
- если здание относится к охраняемым объектам — заключение органа власти, осуществляющего охрану памятниках архитектуры, истории, культуры, о том, что перепланировка и переустройство допустимы.
Региональным законодательством могут устанавливаться дополнительные требования к указанным документам.
Так, в соответствии с п. 1.2.3.1 Требований по Приложению 3 к столичному постановлению № 508-ПП, к проекту по нежилому помещению необходимо прилагать экспертное заключение о соответствии документации техническим регламентам, санитарным и эпидемиологическим правилам.
Данное заключение должно быть разработано аккредитованной в установленном порядке организацией. Если объект расположен в Санкт-Петербурге, то проект его перепланировки (переустройства) должен соответствовать требованиям по п. 2.6.2 Административного регламента по распоряжению № 735-р.
Для подготовки проекта перепланировки (реконструкции) могут потребоваться:
- поэтажный план здания;
- техническое задание со списками строительных и ремонтных работ, которые нужно провести;
- техпаспорт помещения.
Перепланировка (переустройство) в нежилом здании: как проходит
В свою очередь, если здание нежилое полностью (например, это гараж, торговый или офисный комплекс), то для перепланировки или переустройства расположенных там помещений (или всего здания, если проводимые работы соответствуют данным процедурам) не нужно получать согласование, аналогичное тому, что предусмотрено при работах в МКД. Закон не содержит соответствующих требований.
Разрешение на проведение строительных работ в рамках перепланировки либо переустройства нежилого объекта не требуется (п. 1.1 Приложения № 2 к постановлению № 432-ПП). Вместе с тем, производство соответствующих работ требует наличия положительного заключения о техническом состоянии конструкций объектов капстроительства и допустимости проведения соответствующих работ (п. 2.2 Приложения № 2 к постановлению № 432-ПП). Данное заключение оформляется проектной организацией, имеющей свидетельство, выданное саморегулируемой организацией.
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Узаконивание перепланировки помещения и чем грозит самовольная перепланировка
Самовольное переустройство нежилых помещений ведет к очень серьезным последствиям. В первую очередь это угроза целостности здания и прочности несущих элементов. Каждое строение имеет конструктивные особенности, которые необходимо учитывать при проектирование нового переустройства.
Именно для этого проводится согласование проекта перепланировки, если на поэтажном плане БТИ есть красные линии.
В ходе плановых проверок, инспектор обязательно потребует технический паспорт МосгорБТИ на нежилое помещение. Когда выяснится, что перепланировка помещения не отображена в документации или имеются красные линии на поэтажном плане, то возникнут осложнения.
Штраф за самовольные работы по изменению перепланировки юрлицами составляет до 350 тысяч рублей. Платить подобные административные штрафы придется регулярно, вплоть до узаконивания работ.
Начинать переустройство и перепланировку нежилого помещения нужно со сбора всех необходимых материалов, разработки проектной документации и согласования ее в соответствующих инстанциях.
Так, если ваше нежилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД), то перед подачей Проекта перепланировки нежилого помещения на согласование в Межведомственную комиссию района (МВК), необходимо получить ряд сопутствующих документов в нескольких инстанциях:
- Виза пожарных (ОГПН);
- Заключение СЭС;
- Если затрагиваются капитальные стены, нужно Заключение независимой экспертизы, согласие УК и (возможно) Решение собрания собственников.
Перепланировка нежилого помещения в отдельно стоящем здании
Что касается перепланировки в отдельно стоящем нежилом здании, что здесь на сегодняшний день регламентов согласования нет. Как нет и специального органа, занимающегося этими процедурами. Более того, не существует и никакой специальной бумаги-документа, подтверждающего законность вашей перепланировки (что логично: кто ж ее выдаст).
Но согласование все равно необходимо, и вот как оно делается.
При перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании Проект разрабатывается исходя из задачи и потребностей заказчика. Ни детальность разработки проекта, ни его состав при этом законодательством не регламентированы. В инстанции из данного проекта поступает только план, отражающий разницу между планом ПИБ или ЕГРН и планируемой перепланировкой. Далее этот план включается в тех.план для внесения изменений в ЕГРН.
На данный момент сложилась практика согласования, которая позволяет вводить здания в эксплуатацию через Акт рабочей комиссии с последующим внесением изменений в ЕГРН на основании этого Акта. При этом Акт рабочей комиссии не предполагает проверок и участия каких-либо сторонних инстанций. Рабочие комиссии назначаются решением (приказом, постановлением и др.) организации-заказчика (застройщика). Порядок и продолжительность работы рабочих комиссий определяется заказчиком (застройщиком) по согласованию с генподрядчиком.
В состав рабочих комиссий включаются представители заказчика (застройщика): председатель комиссии, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика. При приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения в состав рабочих комиссий включаются архитекторы-авторы проектов.
То есть все работы по перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании — это договоренности между заказчиком и нанятыми им же подрядчиками, но ответственность за дальнейшую эксплуатацию при этом полностью ложится на плечи участников данного процесса. Подписи в акте участников рабочей комиссии подтверждают намерение нести ответственность за любые возможные негативные последствия в ходе эксплуатации здания. Хлопот меньше, а ответственности больше.
Кроме того, отсутствие проверок на стадии проектирования и введения объекта в эксплуатацию не означает отсутствие проверок в процессе эксплуатации. При этом выявленные нарушения могут повлечь за собой значительную перестройку объекта и, как следствие, большие финансовые издержки.
Что относится к перепланировке нежилого помещения?
На какие именно работы потребуется получать разрешение, отвечает глава 4 Жилищного кодекса РФ, в которой содержится определение переустройства и перепланировки.
«Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт». Снос перегородок и возведение новых, перенос дверных проемов, изменение местоположения комнат — все это примеры перепланировки, которую нужно согласовать в департаменте градостроительства мэрии.
«Переустройство — это замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требуется внести в технический паспорт помещения».
При этом устройство дополнительного входа, который стремится сделать подавляющее большинство собственников нежилых помещений, перепланировкой не является. Такие изменения считаются реконструкцией, так как в данном случае затронуты несущие конструкции дома. На реконструкцию нужно получать отдельное разрешение, причем сделать это сложнее, чем согласовать перепланировку.
Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.
Какую перепланировку не надо согласовывать?
Проще всего выполнить те виды работ, которые не нуждаются в согласовании с контролирующими инстанциями.
Большая часть переделок, предпринимаемых владельцами квартир, не подпадает под понятие перепланировки. Производство всех этих работ не вызывает изменения в конфигурации комнат и не влечет изменений в техпаспорте.
Например, к перепланировке не относятся:
- переклейка обоев, перестилание полов и прочие косметические изменения;
- замена окон и дверей;
- внутренняя облицовка балконов;
- установка кондиционеров и антенн;
- смена сантехники;
- замена кухонных плит, колонок, нагревательных приборов и т.д.