Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реализация залогового имущества: понятие, мероприятия, особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реализация имущества гражданина — это одна из финальных ступеней перед завершением процедуры банкротства. Она позволяет закрыть задолженность. Имущество должника, в том числе залоговое, изымается и продается на торгах. Из вырученных средств погашаются требования залогового и других кредиторов.
Процедура реализации имущества. Что это?
В каких случаях суд решает реализовать имущество:
- невозможно реструктуризировать долг: например, у должника нет источника дохода или он имеет судимость за совершение экономического преступления;
- нет плана реструктуризации — кредиторы или должник не представили или не одобрили его, либо план не утвердил суд;
- должник не исполняет взятые обязательства, план реструктуризации отменяется;
- должник нарушил условия мирового соглашения, дело о банкротстве возобновляется.
Процедура реализации имущества проводится в срок не более 6 месяцев. При необходимости арбитражный суд продлевает этот срок.
Комментарий к ст. 350 ГК РФ
1. Важнейший этап на пути получения залогодержателем удовлетворения из стоимости заложенного имущества — реализация предмета залога. Порядок реализации (продажи) заложенного имущества зависит от порядка обращения взыскания на предмет залога (судебного или внесудебного).
Судебный либо внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество в том или ином случае определяется законом, а в некоторых случаях и договором.
В п. 1 комментируемой статьи содержится общее правило, согласно которому реализация заложенного имущества осуществляется путем публичных торгов по правилам, установленным ГК и процессуальным законодательством за изъятиями, предусмотренными законом. Процессуальное законодательство, относящееся к реализации заложенного имущества, включает нормы ГПК РФ, Закона об исполнительном производстве, Закона о судебных приставах.
В то же время законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем может быть установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ (см. комментарий к ней), то есть во внесудебном порядке.
2. В п. 2 комментируемой статьи установлено правило, по которому при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, может при наличии уважительных причин отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года, указав на это в вынесенном им решении. Однако в целях соблюдения интересов залогодержателя указывается, что такая отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не освобождает должника от возмещения кредитору возросших за время просрочки убытков, процентов и неустойки.
В целом основания для такой отсрочки реализации заложенного недвижимого имущества установлены, помимо норм названной статьи, правилами ст. 203 ГПК и п. п. 3, 4 ст. 54 Закона об ипотеке. Согласно указанным правилам отсрочка допускается в случаях, когда:
— залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
— предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
При этом отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки.
Что говорится в законе о залоговом имуществе при банкротстве?
Законодательство РФ регулирует процедуры банкротства и порядок обращения с залоговым имуществом в рамках этого процесса.
В случае, когда должник-физическое лицо не может погасить кредитные обязательства, и в отношении него начинается процедура банкротства, залоговое имущество подлежит реализации с целью погашения задолженности перед кредиторами.
Процедура реализации залогового имущества в процессе банкротства обычно включает следующие этапы:
|
1 |
Назначение финансового управляющего |
В рамках процедуры банкротства арбитражный суд назначает финансового управляющего, который ответственен за управление имуществом должника, включая залоговое имущество. |
|
2 |
Оценка имущества |
Финансовый управляющий проводит оценку залогового имущества для определения его рыночной стоимости за счет залогового кредитора. Либо залоговый кредитор привлекает оценщика самостоятельно и представляет отчет независимого оценщика финансовому управляющему. |
|
3 |
Продажа имущества |
Залоговое имущество реализуется на аукционе или иных специализированных торгах. Полученные средства распределяются согласно порядку, установленному законодательством, для удовлетворения требований кредиторов. |
Особенности реализации недвижимости
Продажа залогового имущества имеет специфические моменты, чем и отличается от реализации движимых объектов. Процесс предусматривает выполнение следующих пунктов:
- Составляется закладная. Закладная – это документация, подтверждающая, что договорное соглашение о залоге подписано между займодавцем и банкротом.
- Сохранение недвижимости. Объект залога находит у задолжавшего лица, которое должно его сохранить. Должник должен сделать страховку своевременно, а также содержать его в надлежащем виде и создавать защиту от действия сторонних лиц.
- Продажа залогового имущества производится исключительно с согласия заимодавца.
Огромную роль в продаже недвижимости играет, к какому типу оно имеет отношение.
Порядок реализации заложенного имущества (ст. 350.2 ГК РФ)
- При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов (реализация заложенного имущества с публичных торгов) на основании решения суда судебный пристав — исполнитель обязан направить не позднее чем за десять дней до даты проведения торгов залогодержателю, залогодателю и должнику по основному обязательству уведомление в письменной форме о дате, времени и месте проведения торгов. При реализации заложенного имущества с торгов, проводимых при обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке, обязанность по уведомлению залогодателя и должника несет залогодержатель.
- При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов на основании решения суда или с торгов, проводимых при обращении взыскания на это имущество во внесудебном порядке, организатор торгов объявляет их не состоявшимися в случаях, если:
- На торги явилось менее двух покупателей.
- На торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества.
- Лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
- Залогодержатель и залогодатель вправе выступать участниками торгов, проводимых на основании решения суда или при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В случае, если залогодержатель выиграл торги, подлежащая уплате им покупная цена зачитывается в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом. В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество, не относящееся к недвижимым вещам, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги.
Мероприятия по реализации залогового имущества
Мероприятия по реализации залогового имущества представляют собой шаги, которые предпринимаются для продажи заложенного имущества с целью покрытия задолженности перед кредитором. Эти мероприятия включают в себя следующие этапы:
1. Оценка залогового имущества:
Первым шагом при реализации залогового имущества является его оценка. Оценка проводится независимыми оценщиками для определения рыночной стоимости имущества. На основе этой стоимости будет определена минимальная сумма, за которую можно продать имущество.
2. Заключение договора о реализации:
После оценки имущества, кредитор заключает договор о реализации с залогодателем. В этом договоре определяются условия продажи заложенного имущества, такие как способ и сроки реализации, порядок распределения средств полученных от продажи и др.
3. Публичное предложение о продаже:
После заключения договора о реализации, кредитор обязан опубликовать публичное предложение о продаже заложенного имущества. Это может быть анонс в специализированных изданиях или размещение объявления на официальном сайте кредитора.
4. Проведение торгов:
После публичного предложения о продаже, кредитор организует проведение торгов, на которых будут реализовываться имущество. Торги могут быть аукционом, тендером или иными способами продажи, определенными в договоре о реализации.
5. Формирование и распределение средств:
После совершения продажи заложенного имущества, полученные от нее денежные средства распределяются между кредитором (для погашения задолженности) и залогодателем (по установленным законодательством условиям).
6. Оформление права собственности:
После распределения средств, кредитор обязан оформить право собственности на реализованное имущество на нового владельца. Это может быть осуществлено путем оформления документа о передаче права собственности или изменения записи в реестре собственников.
Весь процесс реализации залогового имущества осуществляется в соответствии с требованиями закона и конкретными условиями договора о залоге. Он направлен на снижение потерь для залогодателя и достижение наибольшей выгоды для кредитора.
Оспаривание действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя
В ходе исполнительных производств судебным приставам-исполнителям рекомендовано руководствоваться позицией ВАС РФ о том, что в отношении приобретения заложенного движимого имущества третьим лицом применяются правила о добросовестном приобретении. Это исключает возможность взыскания на добросовестно приобретенное имущество.
В связи с этим при установлении факта приобретения имущества третьим лицом судебный пристав обязан после производства ареста имущества обратиться в арбитражный суд с ходатайством о привлечении в процесс залогодателя, залогодержателя и добросовестного приобретателя.
В результате рассмотрения арбитражным судом возможны следующие варианты действий:
- возобновление обращения взыскания на заложенное движимое имущество в случае, если арбитражным судом указана возможность обращения взыскания;
- вынесение постановления об окончании исполнительного производства в случае, если арбитражным судом отказано в разъяснении порядка и способа выполнения исполнительного документа или выявлена невозможность обращения взыскания.
Необходимо учесть, что переход права собственности не приводит к прекращению права залога, так как правопреемник залогодателя становится на его место. Законом не предусмотрено исключений, освобождающих лицо, которое приобрело заложенное имущество, от обязанностей из договора залога на основании неосведомленности о наложенном обременении.
По сложившейся практике судебные приставы после ареста имущества обращаются в суд с заявлением о замене стороны правопреемником. Это соответствует позиции ВС РФ и КС РФ о сохранении залога при переходе к другому лицу права на заложенное имущество.
В каких случаях может быть реализован предмет залога
В качестве предмета залога может выступать практически любое имущество. Банки чаще всего выдают средства при предоставлении недвижимости или транспорта, реже – оборудования и различных ценностей.
Предмет залога может находиться как у залогодателя, так и у залогодержателя. Всё зависит от договора, который был заключен между сторонами. В каждом из случаев за сохранность объекта отвечает тот, кто является его хранителем.
Предмет залога может использоваться лицом, у которого он находится. Также стороны могут прийти к запрету на использование. Другими словами, все зависит от договоренности между ними.
Предмет залога реализуется в том случае, если должник не исполняет своих обязательств, то есть тогда, когда он нарушает условия первоначального договора (кредитования или займа).
Порядок такой реализации зависит от способа, который может предусматривать обращение в суд или добровольную передачу объекта кредитору.
Общая схема реализации залогового имущества
Предлагаем Вам ознакомиться с полезной информацией, которая помогает понять каким образом психологическое состояние заемщика (настроение) зависит от стадии кризисной ситуации, а также рассмотреть общую схему реализации залогового имущества.
| 1. | Объект (автомобиль, квартира, оборудование или иное) |
| 2. | Невозможность оплачивать кредит |
| 3. | Консультация со специалистами кредитного учреждения, юристами и пр. |
| 4. | Принятие решения о начале мониторинга цен и определение стоимости имущества |
| 5. | Информирование потенциальных покупателей о продаже имущества с помощью Портала Залог24 |
| 6. | Продажа залогового имущества и полное либо частичное закрытие просроченной задолженности |
Сравнительная таблица изменения настроения заемщика
Сравнительная таблица изменения психологического состояния заемщика отражает ухудшение настроения заемщика при попадании в кризисную ситуацию и его улучшения при выходе из нее.
| № | Стадия | Настроение |
|---|---|---|
| 1. | Получение кредита | Отличное |
| 2. | Достижение цели (езда на автомобиле, проживание в квартире, пользование деньгами, развитие бизнеса предпринимателя либо юридического лица и пр.) | Отличное |
| 3. | Привыкание к состоянию «комфорта» | Хорошее |
| 4. | Износ имущества или расход наличных денег, полученных в кредит (ДТП, отсутствие денег на КАСКО, невозможность оплаты ипотеки и начало просрочки платежей) | Удовлетворительное |
| 5. | Первый звонок из кредитного учреждения с вопросом о причинах просрочки и просьбой оплатить задолженность | Удовлетворительное |
| 6. | Второй звонок из кредитного учреждения с той же просьбой об оплате задолженности, но уже более настойчиво | Неудовлетворительное |
| 7. | Долгие размышления и принятие решения о продаже залогового имущества | Удовлетворительное |
| 8. | Процесс определения стоимости продажи залогового имущества: размещение информации на Портале Залог24 и в рекламных источниках, заключение договоров с комиссионерами или риэлторами | Удовлетворительное |
| 9. | Продажа залогового имущества и закрытие просроченной задолженности полностью либо частично | Хорошее |
| 10. | Осознание необходимости своевременного обращения к специалистам «Комитета по работе с проблемными кредитами Ассоциации Банков Северо-Запада» для получения консультации в ситуации финансовой нестабильности или кризиса | Хорошее |
Обращение взыскания на заложенное имущество путем его продажи с публичных торгов – процесс длительный. Необходимо сначала обратиться в суд, а потом возбудить исполнительное производство, в рамках которого и так перегруженный работой пристав должен будет организовать торги. Не исключено, что они будут проведены с нарушением, и должник будет оспаривать действия пристава, оценку начальной стоимости предмета залога, да и вообще вставлять палки в колеса везде, где только можно.
Даже если процесс пойдет гладко, он все равно займет определенное время, и «живые» деньги кредитор увидит не сразу. А еще нельзя забывать об инфляции и ослаблении национальной валюты, которые негативно отражаются на покупательской способности денег. Все эти причины – хороший повод подумать над поиском лучшего варианта решения проблемы.
Перед обращением взыскания нужно определить рыночную стоимость предмета залога. Для этого залогодержатель должен заказать независимую оценку. И только затем он может направить залогодателю (и должнику, если это разные лица) уведомление об обращении взыскания на имущество одним из способов, которые предусмотрены в договоре.
Если у залогодателя никаких возражений не будет, то стороны подписывают акт приема-передачи, в котором указывают, что заложенная вещь переходит в собственность залогодержателя или отдается на реализацию третьему лицу. На основании этого документа залогодержатель:
- регистрирует права на имущество (например, на недвижимость или автомобиль);
- просто оставляет вещь себе (если не требуется никаких формальностей);
- приступает к реализации вещи третьему лицу.
Оставляя вещь за собой, залогодержатель уменьшает сумму задолженности залогодателя на ее рыночную стоимость.
Если внесудебное взыскание обращается путем продажи имущества третьему лицу, то рыночная стоимость становится продажной ценой. При этом копию договора купли-продажи имущества надо будет выслать залогодателю.
Залогодержатель может привлечь для продажи актива посредника, чтобы…
Продажа обеспечения по ипотеке, что это такое?
Одним из основных аспектов ипотечной сделки является возможность банка или другой финансовой организации реализовать заложенное имущество при невыполнении заемщиком своих обязательств. В этом случае банк приступает к продаже залогового имущества через специализированных агентов или аукционные платформы.
Продажа обеспечения по ипотеке происходит с соблюдением строгих правил и процедур. Потенциальные покупатели могут участвовать в аукционах или делать предложения на приобретение заложенного имущества. После проведения аукциона или получения достаточного количества предложений происходит выбор наилучшего предложения для покупки залогового имущества.
Процесс реализации залогового имущества включает в себя оценку стоимости недвижимости, размещение информации о продаже, проведение показов и осмотр объекта, принятие предложений покупателей, выдачу документов о праве собственности и совершение сделки.
Продажа обеспечения по ипотеке может быть выгодна как для банка, так и для покупателя. Банк получает возможность покрыть задолженность по ипотечному кредиту, а покупателю предоставляется возможность приобрести недвижимость по привлекательной цене.
Из каких этапов состоит сама процедура реализации
Чтобы процедура публичных торгов началась, сперва судья выносит решение. Порядок мероприятия всегда следующий:
- Должник получает от банка претензию в письменном виде. В документе указана общая величина долга и неустойки, а также ему сообщают о намерении обращаться в суд;
- Если заемщик не предпринимает никаких мер, кредитор готовит судебный иск. Его рассматривают и, если все требования законны, за дело берутся судебные приставы;
- Должника вновь уведомляют о дате проведения торгов за 10 дней до мероприятия. В это же время в СМИ необходимо опубликовать сообщение о факте начала торгов, что дает возможность любому желающему принять участие и приобрести имущество. В оповещении обязательно должна быть прописана начальная цена имущества и его характеристики;
- Все лица, желающие купить объект, должны внести установленный размер задатка. Обычно это чуть больше 5% от изначально заявленной цены;
- Победителем торгов называют того человека, который предложил сумму больше всех. С ним в обязательном порядке заключается договор. Если покупатель отказывается подписывать этот документ, он лишается прав на купленный на торгах объект.
Дальше победителю остается внести полную стоимость объекта без учета переданного ранее задатка. На это отводится строго определенное время – всего 5 суток с момента окончания торгов. Судебные приставы оформляют протокол о результатах, новоиспеченный собственник получает свидетельство, как только данные в Росреестре будут обновлены.
Таким образом порядок взыскания залогового имущества по кредиту всегда типичный: сперва стороны пытаются решить вопрос мирно. Если же не получилось, имущество изымают приставы и продают с аукциона тому покупателю, который предложит самую высокую цену. Полученными средствами задолженность перед кредитором закрывается.