Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.
Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?
В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.
Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от
26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — закон127-ФЗ , или Закон о банкротстве). При этом банкротство застройщика может проводиться и в общем порядке — это решает арбитражный суд, в котором проходит процедура.Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только
машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м. (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупателимашино-мест и, например, кладовых, по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) могут рассчитывать также на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую (
4-ю ) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).
Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор
купли-продажи ), и др. В каждом конкретном случае свои нюансы. Если вы попали в такую ситуацию, необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить план дальнейших действий. Мы приводим общие рекомендации.После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
Сальдирование требований, включенных в реестр
Кредитор обратился в суд с заявлением о разногласиях, считая возможным сальдирование его требований, включенных в реестр, и встречных требований должника. Суды первой и кассационной инстанций такой подход не поддержали, поскольку, по их мнению, в итоге произойдет зачет требований.
Однако ВС РФ направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции и подтвердил правомерность сальдирования взаимных обязательств по одному или нескольким взаимосвязанным сделкам в случае прекращения договорных отношений или завершения их этапа.
ВС РФ напомнил, что сальдирование является не зачетом, а арифметической операцией, исключающей получение кредитором предпочтения. При этом, не имеет значения тот факт, что встречное требование одной стороны подтверждено решением суда и включено в реестр требований кредиторов другого участника сделки.
Последствия банкротства застройщика в 2024 году
Банкротство застройщика в 2024 году может иметь серьезные последствия для различных сторон, включая покупателей недвижимости, работников предприятия и инвесторов.
1. Покупатели недвижимости могут оказаться в затруднительном положении, так как могут потерять деньги, вложенные в приобретение жилья. Они лишатся возможности получить свое имущество или получат его с задержкой. Возможно, они будут вынуждены искать другие варианты жилья или возвращаться к аренде. Это может негативно повлиять на их качество жизни и финансовую стабильность.
2. Работники застройщика могут остаться без работы. Их трудовые права и выплаты могут быть нарушены в связи с банкротством компании. Они могут столкнуться с проблемами поиска новой работы и снижением своего уровня жизни.
3. Инвесторы, вложившие средства в проекты застройщика могут потерять свои деньги. В случае банкротства, возврат инвестиций может быть запоздалым или невозможным. Это может вызвать неудовлетворенность и нежелание инвестировать в подобные проекты в будущем.
4. Последствия банкротства могут оказать отрицательное влияние на экономику региона или страны. Возможно снижение выпуска нового жилья и остановка строительства. Это может привести к сокращению рабочих мест и ухудшению экономической ситуации смежных отраслей.
5. Кредиторы застройщика могут столкнуться с проблемами возврата своих средств. Возможны потери для банков и других кредиторов, которые предоставляли финансирование застройщику. Это может негативно сказаться на их финансовом положении и доверии к рынку недвижимости.
Непрофессионализм управляющей команды
Команда управляющих должна обладать высоким профессионализмом, знаниями и навыками в области строительства и управления проектами. Однако, возможно, руководители и специалисты с недостаточным опытом и квалификацией были назначены на должности ответственности. Это могло приводить к принятию ошибочных решений и неверным стратегиям, которые могли негативно повлиять на результаты компании.
Другим важным аспектом является командная работа и согласованность внутри управляющей команды. Отсутствие эффективной коммуникации и координации между руководителями и специалистами может привести к неправильным действиям и потерям. Это может стать причиной искажения информации и неправильного понимания текущей ситуации. В результате некорректные решения могут быть приняты, что может навредить всему бизнесу.
Необходимо отметить, что непрофессионализм управляющей команды также может отражаться на репутации компании и ее отношениях с инвесторами и потребителями. Невозможность принять эффективные меры для предотвращения и устранения возникающих проблем может вызвать доверие к компании.
Этот фактор играет важную роль в предсказании перспектив развития коммерческой организации, поэтому критически важно иметь профессиональную и высококвалифицированную управляющую команду, способную эффективно решать возникающие технические, организационные и финансовые задачи.
Банкротство застройщика при долевом строительстве
У дольщиков есть три варианта действий, в зависимости от того, что отображалось в их требованиях к застройщику: получение денежных средств или жилого объекта. Приведем три варианта развития событий:
- При передаче дольщикам объекта незавершенного строительства, участники должны создать жилищностроительный (ЖСК) или потребительский кооператив. Если арбитраж откажет в ходатайстве о передаче объекта незавершенного строительства, то дольщикам будут выплачены денежные средства.
- Оптимальный вариант предполагает, что застройщик все же закончит стройку и передаст квартиры дольщикам. Но участник на этапе строительства может отказаться от договора и потребовать денежной выплаты.
- При продаже дома на торгах и земельного участка, которые на правах собственности принадлежали застройщику, деньги в первую очередь распределяются между дольщиками. Участники строительства могут вернуть не только средства, фактически уплаченные ими по договору, но и получить возмещение убытков как разницу между стоимостью жилья и суммой выплат.
Компенсация обманутым дольщикам
С 2017 года старый механизм, который предполагал получение компенсации дольщиками от страховой компании, при их столкновении с недобросовестными строителями прекратил свое действие. Эксперты и сами дольщики отмечали низкую эффективность данной схемы. На практике страховую компенсацию удалось получить единицам граждан, так как компании отказывались признавать случай страховым.
В России так и не удалось создать цивилизованного страхового рынка договоров долевого участия.
Теперь денежные выплаты они смогут получить из средств специального компенсационного фонда застройщика. Согласно нововведениям предполагается, что сроки получения дольщиками денег или готового жилья должны сократиться. Ведь после передачи в фонд функций арбитражного управляющего планируется исключить наблюдательную процедуру, останутся только конкурсное производство и внешнее управление.
В соответствии с судебными актами по делу, АО «СИХ» осуществляло строительство многоквартирных жилых домов и по договорам участия в долевом строительстве обязывалось передать физическим лицам жилые помещения в этих домах.
29.04.2019 АО «СИХ» было признано банкротом, введено конкурсное производство, применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве о банкротстве застройщика.
В реестр требований участников строительства включены требования физических лиц о передаче жилых помещений в незавершенных строительством многоквартирных домах. Два таких участника долевого строительства впоследствии уступили свои права требования передачи жилых помещений ООО «Инвестпроект». В связи с этим суд произвел процессуальную замену кредиторов на ООО «Инвестпроект» в реестре требований о передаче жилых помещений.
Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» (далее – Фонд) в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве обратился с заявлением о намерении исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства – физическими лицами, требования которых по предоставлению жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений включены в реестр требований участников строительства.
Определением Арбитражного суда Московской области заявление удовлетворено. Суд обязал конкурсного управляющего передать Фонду Московской области права на земельные участки, где велась застройка, со всеми неотделимыми улучшениями на них, а также обязательства застройщика перед участниками строительства (физическими и юридическими лицами) в отношении передаваемого объекта незавершенного строительства. При этом, суд первой инстанции исходил из того, что и физические, и юридические лица, претендующие на получение жилых помещений, являются участниками строительства в силу пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 27.06.2019 № 151- ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №151-ФЗ).
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, указанное определение отменено, заявление удовлетворено только в отношении физических лиц.
Суды апелляционной и кассационной инстанции при принятии судебных актов исходили из того, что Фонду могут быть переданы обязательства только перед физическими лицами как участниками строительства в смысле, придаваемом этому понятию Законом о банкротстве, так как целью механизма замещения фондом застройщика-банкрота является восстановление прав граждан как непрофессиональных инвесторов. Свои доводы суды мотивировали ссылкой на подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции Закона № 151-ФЗ, статью 201.15- 1 Закона о банкротстве, а также на пункт 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ. По существу, суды апелляционной и кассационной инстанций придали обратную силу нормам Закона №151-ФЗ.
ООО «Инвестпроект» и конкурсный управляющий АО «СИХ» подали кассационные жалобы на судебные акты апелляционной и кассационной инстанций. Доводы жалоб сводились к следующему:
- юридические лица вправе претендовать на передачу жилых помещений (в том числе через Фонд) наравне с физическими лицами. Исключение юридических лиц из числа участников строительства с введением в действие 27.06.2019 Закона № 151-ФЗ не распространяется на банкротство АО «СИХ», так как дело возбуждено до вступления в силу этого Закона и расчеты с кредиторами третьей очереди не начаты. Заявители сослались на статью 4 ГК РФ, пункты 16, 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ;
- юридические лица имеют право на натуральное удовлетворение требований за счет Фонда и в силу того, что по договорам цессии к ним как к новым кредиторам требования первоначальных кредиторов перешли в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 ГК РФ) ;
- если юридические лица не являются участниками строительства, то заявление Фонда не могло быть удовлетворено, так как не погашены залоговые требования юридических лиц.
В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов
Если оказалось, что процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, ничего страшного. По закону у вас есть 60 дней, чтобы подать конкурсному управляющему заявление о внесении ваших требований в реестр кредиторов. Именно столько проводится так называемое конкурсное производство в отношении застройщика-банкрота.
Назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий обязан:
- Опубликовать сообщение о банкротстве юридического лица в газете «КоммерсантЪ»
- Внести данные о начале процедуры банкротства в Единый реестр банкротов (ЕФРСБ)
- Оповестить долевых инвесторов о начале банкротства застройщика
Как только эта информация получена, необходимо начать действовать.
Предъявление дольщиком требований
О том, что строительная компания обанкротилась, граждане, купившие объекты на этапе строительства, могут узнать из нескольких источников:
- От конкурсного управляющего, который в течение 5 дней с даты получения списка дольщиков от руководителя застройщика должен известить участников строительства.
- Из издания «Коммерсант», в котором публикуются подобные сведения.
- Посредством сервиса «Федресурс».
- С помощью базы арбитражных дел («Кадарбитр»), с которой можно познакомиться в электронном формате.
Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился? Покупателям необходимо обращаться к конкурсному управляющему, которому подается заявление для включения в так называемый реестр кредиторов. Он содержит информацию о задолженностях и обязанностях застройщика. Так, включаются требования денежных выплат, а также требования о передаче жилья. Требования рассматриваются конкурсным управляющим в срок, не превышающий 15 рабочих дней. Документы, необходимые для включения в реестр:
- Заявление участника строительства.
- Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья.
- Документы, подтверждающие оплату жилья.
- Заявление может подписать представитель дольщика (например, юрист), в этом случае необходима копия доверенности.
Заявление подается в течение двух месяцев с того дня, когда было официально опубликовано извещение о начале конкурсного производства. По истечении этого срока реестр подлежит закрытию. Участник строительства может потребовать:
- Передачи жилья.
- Возмещения суммы денежных средств, уплаченной в счет цены договора.
- Возмещения иных сумм — финансовых претензий к застройщику (например, иски о взыскании неустойки, штрафа).
Похожие записи: