Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать свою долю в квартире банку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первый вариант продажи собственного капитала предполагает получение личного имущества под гарантию крупного кредита. Если выплаты не производятся в течение длительного времени, банк продает имущество для погашения долга с аукциона. Перед продажей доли на аукционе банк предлагает оставшимся владельцам квартир купить часть собственности, а затем приступает к продаже жилой недвижимости.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Какое жилье не заинтересует банк для покупки?
Хотя кредитные договоры предусматривают передачу Windows доли квартиры в обмен на сумму кредита, избавиться от недвижимости по такому плану не всегда возможно. Банки тщательно анализируют свойства дома и изучают перспективы такого рынка. Как правило, банки рассматривают собственный капитал как низколиквидный актив и требуют веских объективных причин для того, чтобы кредиторы были готовы приобрести часть собственности.
Шансы продать дом банку с помощью права на отчуждение или покупку минимальны.
- Технический износ здания, в котором находится квартира, высокий.
- Здание было построено до 1970 года
- В этом районе нет спроса со стороны покупателей, он удален, а инфраструктура приходит в упадок
- Низкий спрос на этот тип домов, с
- Количество владельцев в возрасте 34 лет и старше
- Среди проживающих есть инвалиды, пациенты и пожилые люди
- Есть подозрение, что совладельцы блокируют новых владельцев доли
- Доля не может быть выделена как отдельная комната.
Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?
Выбирая продажу жилья через залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклоняться от исполнения обязательств по кредитному договору. Отсутствие оплат станет подтверждением попытки мошенничества, что может быть использовано банком в суде. Чтобы избежать проблем с законом, заемщику с залоговым обеспечением рекомендуется проконсультироваться у юриста.
Если владелец доли захочет продать долю банку по договору купли-продажи, есть риск взимания подоходного налога, если право собственности оформлено в пределах 5 лет по договору купли-продажи, или в пределах 3 лет по договору приватизации. Чтобы сделка с банком не привела к новым затратам, стоит предварительно посетить юриста и проанализировать оптимальные варианты продажи доли банку.
Распоряжаться долевым имуществом не так просто. Сложности ждут и с поиском покупателя, и с согласованием сделки с остальными владельцами. Если же продается залоговая комната, процедура продажи жилья осложняется неприятным судебным разбирательством и последующим принудительным взысканием через пристава. В таких условиях безболезненно решить проблемы с продажей доли в квартире поможет только квалифицированный юрист, специализирующийся на имущественных сделках.
Как продать долю в ипотечной квартире: варианты сделки
Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть проведена несколькими способами:
-
досрочное погашение кредита;
-
разделение оплаты;
-
переоформление договора кредитования на другого покупателя.
Давайте подробнее остановимся на каждом варианте.
-
Досрочное закрытие долговых обязательств. Выгодный с точки зрения отсутствия переплат вариант. Для осуществления продажи доли в ипотечной квартире требуется в первую очередь погасить остаток долга перед банковской организацией. Как это происходит? Покупатель передает требуемую денежную сумму заемщику и составляет договор о внесении денег только на оплату долга. Еще один способ: перевод средств напрямую банку.
После закрытия договора кредитования с недвижимости снимается обременение и заемщик регистрирует в Росреестре право собственности на объект. С этого момента гражданин вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Останется только заключить договор купли-продажи с новым покупателем.
На первый взгляд простой способ влечет за собой несколько сложностей. Во-первых, довольно сложно найти покупателя, готового закрывать чужую задолженность перед банком. Как показывает практика, подобная сделка чаще заключается при небольшом остатке долга. Во-вторых, если покупатель планирует стать собственником полной жилплощади, то появляется необходимость снятия обременения со всех долей. В этом случае без согласования с другим заемщиком не обойтись.
-
Разделение оплаты. Если заемщик планирует продать собственную долю в ипотечной квартире, то участникам сделки рациональнее и безопаснее поделить платеж на две части: для выплаты остатка задолженности и стоимости покупаемой жилплощади.
Процедура осуществляется в несколько этапов. Для заемщика и покупателя предоставляют банковские ячейки, в которые участники сделки помещают деньги на остаток по кредиту и для оплаты стоимости недвижимости. После подписания договора купли-продажи и регистрации в ЕГРН кредитор получает сумму оставшейся задолженности и снимает обременение с объекта. Сумма из второй ячейки переходит продавцу. Покупателю останется только оформить право собственности на себя.
Данный вариант продажи используется редко, поскольку предполагает, что оставшиеся доли находятся в собственности у других владельцев, а задолженность за эти квадратные метры может погашаться еще долгое время.
-
Переуступка прав. Этот вариант продажи доли в ипотечной квартире используется довольно часто. Как правило, покупателем становится второй заемщик. В этом случае процедура осуществляется следующим образом:
-
покупатель оставляет денежные средства за долю в ячейку банка, после чего между сторонами подписывается соглашение о переуступке;
-
Кредитор расторгает старый ипотечный договор и заключает новый. Документ проходит регистрацию в Росреестре.
-
Продавец получает средства за недвижимость.
Виды оплаты имуществом
Банковская организация или другой кредитор могут принять имущество в счет задолженности по нескольким алгоритмам.
Добровольное погашение. Ситуация возникает, если заемщик сам имеет желание погасить задолженность и прекратить обязательства в счет какого-либо имущества, а кредитор не против такого исхода. Если обе стороны достигнут соглашения, кредит будет погашен. В качестве собственности, которую можно передать в счет задолженности, получатель может принять:
- недвижимое имущество (жилые и нежилые помещения, земельные и подземные участки, машиноместа, предприятия, объекты незавершенного строительства, имеющие фундамент);
- автомобиль или оборудование;
- сырье или готовый продукт;
- ценные бумаги, акции, облигации.
Если заемщик — юридическое лицо, он может выпустить дополнительные акции для передачи кредитору.
Залог и продажа. Так как при составлении договора заемщик отдает в залог какое-либо имущество (обычно машину или квартиру), если он перестанет выплачивать обязательства, кредитор будет иметь возможность выставить залоговое имущество на торги. Правда, до такого поворота дело доходит не слишком часто, так как и кредитору, и заемщику выгоднее договориться о реструктуризации. Для тех, кто испытывает временные финансовые сложности, могут быть предусмотрены индивидуальные условия погашения: даже для банка это более оптимальный выход, чем альтернативные варианты.
Принудительное погашение. Такое встречается редко, как правило в случаях, когда дело доходит до судебных разбирательств. И для кредитора, и для заемщика суд менее выгоден, чем соглашение на добровольной основе, так что по такому сценарию ситуация развивается нечасто. Для заемщика наиболее оптимальный выход — связаться со своим кредитором и договориться об индивидуальной схеме погашения задолженности или о реструктуризации. Более того, даже если понадобится передача собственности, на добровольной основе это выгоднее и удобнее для самого клиента.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
✅ Можно ли продать долю в квартире банку?
Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.
Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:
- Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.
- Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.
Важно знать, что не все банки готовы пойти на сделку. Список тех, кто готов выкупить долю или взять ее под залог исчерпывается крупными учреждениями. Среди них Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-Банк и ряд мелких кредиторов. Если банк не усмотрит выгоду – сделка не состоится.
В чем особенности сделки купли-продажи коммунальной комнаты?
Главная особенность сделки купли-продажи в том, что потребуются отказы от преимущественного права приобретения от всех жильцов, которые имеют доли в квартире или доме.
Если не получить такой отказ, то сделка может быть оспорена в суде. Купчая на комнату в обязательном порядке заверяется нотариусом, хотя для других сделок это не является обязательным.
Любой риэлтор подтвердит также, что на комнаты в коммуналке спрос меньший, чем на полноценные квартиры. И это еще одна причина, по которой долевую покупку кредитуют далеко не все банки.
Если комната расположена в старом доме или «хрущевке» и есть большой риск, что со временем она будет только падать в цене, то вряд ли банк выдаст кредит на такую покупку.
Возможно, придется обратиться не в один, а множество банков и не факт, что условия, которые предложат будут действительно выгодны для заемщика (например, ставка будет не 10%, а 13 или 14% годовых).
Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?
Если владелец доли захочет продать долю банку по договору купли-продажи, есть риск взимания подоходного налога, если право собственности оформлено в пределах 5 лет по договору купли-продажи, или в пределах 3 лет по договору приватизации. Чтобы сделка с банком не привела к новым затратам, стоит предварительно посетить юриста и проанализировать оптимальные варианты продажи доли банку.
Распоряжаться долевым имуществом не так просто. Сложности ждут и с поиском покупателя, и с согласованием сделки с остальными владельцами. Если же продается залоговая комната, процедура продажи жилья осложняется неприятным судебным разбирательством и последующим принудительным взысканием через пристава. В таких условиях безболезненно решить проблемы с продажей доли в квартире поможет только квалифицированный юрист, специализирующийся на имущественных сделках.
В черном-черном городе…
Что это за ребята такие, вы можете почитать в одной из моих статей, где про них довольно подробно рассказано. В канве сегодняшнего разговора тема выкупа доли в квартире — одна из излюбленных схем работы черных риэлторов.
Для продавца доли работа с ними — реальное благо. Он получает необходимую сумму за свою часть жилья и то, что произойдет дальше с этой квартирой и прочими владельцами, его уже не интересует. А черные риэлторы начнут действовать оперативно, подселив особых жильцов на свою жилплощадь. И эти дебоширы, алкоголики и прочие маргиналы активно станут расшатывать привычный уклад квартиры, делать жизнь в ней настолько невыносимой, что прочие участники будут вынуждены продать новоявленному собственнику свои доли, естественно, по слишком заниженной цене и, вероятно, с горечью вспоминая свою прежнюю упертость в диалогах с предыдущим собственником.
Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя
Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости. Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети. Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.
Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.
Продажа не выделенной доли в квартире еще более трудное занятие. Если у вас есть вопросы по этой теме, то просьба задать их в комментариях, а лучше записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Мы поможем вам пройти весь путь продажи вашей доли максимально быстро и комфортно.
Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?
Согласно ипотечной сделке, в ней участвуют две стороны – банк (залогодержатель или займодатель) и покупатели квартиры (залогодатели или заемщики).
Прежде чем банк выдаст ссуду, он возьмет залог в виде купленной жилплощади. До тех пор, пока заемщики не рассчитаются с ипотекой, они не смогут распоряжаться квартирой.
Зато кредитор, в случае просрочки по ипотеке, может спокойно продать жилье.
Жилье находится в залоге до снятия обременения, т.е. до полной выплаты ипотечных взносов. Следовательно, продать долю в квартире заемщик самостоятельно не может. Придется как минимум обращаться в банк и просить согласия на совершение сделки (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Дают ли кредиторы разрешение на отчуждение долей? Практика знает и положительные и отрицательные примеры. Поэтому сперва нужно определиться, каким образом продавать долю в ипотечной квартире?
Можно ли продать долю в квартире банку
С точки зрения эксперта:.
Практикующий юрист; опыт работы 14 лет. Область специализации: гражданское, семейное и наследственное право.
На самом деле, вопрос абсолютно некорректен. По закону (ст. 421 ГК РФ), если гражданин имеет в собственности имущество, он вправе распределить его по своему усмотрению (продать, подарить). Это относится как к квартирам, так и к квартирным долям (хотя здесь есть свои нюансы, о которых речь пойдет ниже). И банк может быть покупателем.
Другой вопрос — хочет ли банк выкупить у вас квартиру. Сделка должна быть консенсусной и взаимовыгодной, и гораздо проще иметь дело с деньгами, чем с имуществом, которое банку нужно продать с прибылью.
Продажа доли в квартире банку может быть сложнее, чем продажа всей квартиры. Причина этого заключается в том, что (статья 250 Гражданского кодекса) должны соблюдаться рыночные приоритеты доли рынка. Проще говоря, владелец доли в квартире обязан сначала предложить долю другим дольщикам и только после отказа попытаться продать долю банку.
Как продать квартиру в залоге у банка
При реализации залогового имущества у собственника есть несколько путей:
- Продажа третьему лицу. Необходимо выплатить остаток долга за счет аванса по сделке или согласовать продажу с финансовой организацией. Во втором случае заключается трехсторонний договор, закрепляющий обязанности и сроки. Кредитор имеет право отказать в совершении операции без объяснения причин.
- Реализация непосредственно кредитору. Самый простой способ, как продать квартиру в залоге у банка – обратиться в финансовую организацию. При согласовании условий банк выкупит жилье по стоимости ниже рыночной с учетом выплаченной части кредита. Если прибыль от продажи жилья превысит стоимость квартиры с учетом суммы погашения, то клиент получит компенсацию.
Как заложить свою долю в квартире или доме
Начать следует с того, что под отдельные доли и комнаты банки деньги заемщикам дают не охотно, даже если они прекрасные и благонадежные плательщики. Исключением могут быть лишь займы на выкуп всех долей или комнат в квартирах, с последующим закладыванием всего объекта недвижимости. Допустим, владелец одной доли из трех, берет деньги на выкуп двух других долей, и сразу закладывает всю квартиру для обеспечения взятого кредита. Такой вариант может подойти банку, но опять-таки, при нормальной кредитной истории, и при подтверждении своих доходов.
При этом, закон не содержит прямых запретов того, чтобы долевое имущество выступало в качестве залогового. При этом надо понимать, что есть ряд условий, которые необходимо соблюсти для совершения такой сделки.
Обязательное условие такой продажи – оповещение других собственников о продаже своей части. Оповещение должно производиться с помощью письменного уведомления. Для удобства подготовкой процесса продажи может заниматься нотариус, если прибегнуть к его платным услугам. Он подготовит документы по недвижимости, составит уведомления для других дольщиков и разошлет их.
Собственники дома могут месяц решать, нужна им еще доля жилья или нет. Через месяц они должны или уведомить о покупке или отказаться от нее. Не обязательно делать отказ в письменном виде, отсутствие ответа на уведомление уже будет свидетельством того, что никаких планов на покупку нет.
Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).
На дарственную никаких согласий от других владельцев дома не потребуется, это выгодный и простой вариант, если только он устроит нового владельца.
Такая операция, как дарственная, не предполагает материальной выгоды для бывшего собственника, поэтому по закону он может совершать ее и без согласия других. Но для того, чтобы другие собственники не выставляли потом никаких претензий, стоит весь процесс продажи или дарения совершать под контролем хорошего юриста.